Недвижимость в Италии. Нюансы приобретения

05.04.2018

~

Приобретение недвижимости в каждой стране имеет ряд нюансов,
учитывать которые необходимо до начала процесса.
Мы выделили актуальные направления и страны,
особенностям оформления прав на недвижимость в которых посвящена специальная серия статей.

~

Еще недавно недвижимость в Италии находилась для иностранцев под строжайшим запретом. Купить апартаменты, дом или земельный участок житель другой страны не мог. Со временем ситуация изменилась, и итальянское правительство стало более благоприятно относиться к частным инвесторам из-за границы. Принятый в 1999 году «Пакт о равноправии» отменил все ограничения для нерезидентов страны, будь то физические или юридические лица, и разрешил им покупать недвижимое имущество. Исключением остались лишь сельскохозяйственные угодья.

С тех пор законодательство Италии тщательно контролирует чистоту и прозрачность сделок. Поэтому иностранный покупатель, заинтересованный в приобретении того или иного объекта, может быть уверен в юридической силе процедур. Кроме того, становясь владельцем жилья, он вправе рассчитывать на льготные условия по въезду и проживанию в стране. В частности, ему ежегодно оформляется многократная шенгенская виза, позволяющая безвыездно пребывать на территории государств шенгенской зоны в течение 90 дней каждого полугодия.

А вот чтобы получить постоянную визу или, так называемый, вид на жительство одной собственности мало — необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную компанию. Сделать это не составляет большого труда. К тому же закон не вводит норм по обязательному найму итальянских граждан, а фирма может успешно существовать с нулевым балансом и одним работником (то есть хозяином) в штате.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Первое, что необходимо сделать заинтересованному покупателю, это выбрать объект. Узнать о существующих вариантах можно в интернете, каталогах, на специализированных выставках или через агентство, которое, помимо поиска, занимается организацией ознакомительного тура. В последние годы эта услуга пользуется большой популярностью, поскольку многие иностранцы предпочитают воочию увидеть объект, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Впрочем, если покупатель не имеет возможности лично присутствовать при заключении сделки, он вправе назначить доверенное лицо. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя и подписывается у нотариуса. После этого документ переводится на итальянский язык, а текст перевода заверяется либо в итальянском консульстве, либо непосредственно в Италии. 

Далее покупатель обязан получить индивидуальный налоговый код (codice fiscale). Код налогоплательщика необходим не только в сделках с недвижимостью, но и при оказании медицинских услуг, покупке транспорта и даже СИМ-карты. Только при его наличии возможно открыть расчетный счет в итальянском банке, а это также необходимо сделать, чтобы в дальнейшем осуществлять денежные переводы продавцу.  

Само оформление сделки можно разделить на три этапа.

1. Предложение о приобретении (Proposta di acquisto).

После того, как объект выбран, покупатель должен заявить о своем желании его приобрести. С этой целью он обращается в итальянское агентство, где составляет и подписывает так называемое неотменяемое предложение о покупке. В этом документе указывается цена, по которой клиент готов купить жилье, причем она может не совпадать с предложением продавца. Таким образом, Proposta di acquisto — это своего рода торги, осуществляемые в письменной форме.

Одновременно с оформлением бумаг на имя продавца открывается депозит, размер которого обычно составляет 3-5% от стоимости недвижимости. Впрочем, депозит еще не является фактической оплатой, и продавец получает денежные средства лишь в том случае, если тоже подписывает предложение. Как правило, передача производится в офисе нотариуса, однако возможен и банковский перевод, и оплата наличными в агентстве, ведущем сделку.

Бывает, что после подписания неотменяемого предложения одна из сторон отказывается от сделки. В этом случае закон предусматривает компенсацию пострадавшему лицу: если договоренность нарушает продавец, он выплачивает покупателю двойную сумму депозита, а если покупатель — открытый депозит ему не возвращается.

2. Предварительный договор (Preliminare di vendita). 

Спустя несколько дней после обоюдного подписания предложения стороны заключают предварительный договор, в котором указаны все основные условия, включая параметры, местоположение и стоимость жилья, а также порядок оплаты и конечный срок расчетов.

Покупатель вносит на счет продавца задаток в размере 10-20% от стоимости недвижимости. После этого объект снимается с продажи, а за клиентом закрепляется исключительное право на его приобретение.

Для большей прозрачности сделки продавец или покупатель могут потребовать нотариальное заверение договора. Данная услуга стоит приблизительно 500-1000 Евро и оплачивается запросившей стороной. Нотариус проверяет юридическую силу всех предоставленных документов и выясняет, нет ли обстоятельств, препятствующих продаже: строительные кредиты, залог, ипотека и прочее.

Практика показывает, что со дня внесения первого взноса до полного завершения сделки проходит в среднем 30-40 дней. За это время специалисты занимаются подготовкой необходимых документов, а покупатель переводит на свой счет в местном банке оставшуюся сумму и средства для покрытия сопутствующих расходов.

3. Основной договор (Contratto notarile di compravendita).

По прошествии указанного времени стороны и представитель агентства, ведущего сделку, встречаются в присутствии нотариуса для подписания Акта о покупке. Именно этот документ в конечном итоге передает право владения имуществом новому хозяину, поэтому к его подписанию итальянское законодательство относится крайне щепетильно. Так, если покупатель не владеет итальянским языком, он должен в обязательном порядке нанять переводчика, чтобы полностью понимать, что именно он подписывает.

На данном этапе осуществляется окончательный расчет с продавцом, а также оплата налогов, пошлин, агентского вознаграждения и услуг нотариуса. После всех выплат клиенту выдается нотариально заверенная копия акта, а сам Акт передается в Регистр собственности, где проходит государственную регистрацию. Как правило, процедура занимает до полутора месяцев, по истечении которых покупатель получает на руки выписку из Регистра и, наконец, становится полноправным владельцем имущества.

Дополнительные расходы при покупке жилья 

Размер комиссионного вознаграждения агенту согласовывается заранее и, как правило, составляет 3-5% от цены продажи. С учетом того, что НДС, равный 21% от размера комиссии, в эту сумму не входит и накручивается сверху, реальный объем выплат агенту возрастает до 3,63-6,05%.

Гонорар нотариуса зависит от сложности Акта и стоимости объекта. Чем выше цена, тем ниже процент. В среднем, нотариальные услуги по ведению сделки, включая регистрацию в Регистре, не превышают 3%. 

Наконец, покупка жилья в Италии и оформление его в собственность требуют обязательной оплаты налогов, которые значительно снизились с 1 января 2014 года. Примечательно, что их размер зависит от условий сделки и статуса объекта, то есть является он «первым домом» или «вторым». «Первым домом» признается объект, где покупатель обязуется получить итальянскую прописку в течение последующих 18 месяцев, при этом он не является собственником другого жилья со статусом «первый дом». «Вторым домом» считаются все остальные объекты, находящиеся во владении покупателя. 

Если недвижимость покупается у частного лица, то покупатель оплачивает:

— регистрационный сбор: 2% — для «первого дома» и 9% — для другого жилья или объектов роскоши (исчисляется из кадастровой стоимости объекта)

— ипотечный сбор — 50 Евро

— кадастровый сбор — 50 Евро

Недвижимость, покупаемая у застройщика в течение пяти лет после окончания строительных или реставрационных работ, облагается следующими налогами: 

— НДС: 4% — для «первого дома», 10% — для другого жилья, 22% — для объектов роскоши

— регистрационный сбор — 200 Евро

— ипотечный сбор — 200 Евро

— кадастровый сбор — 200 Евро 

Недвижимость, покупаемая у застройщика через пять и более лет после окончания строительных или реставрационных работ:

— НДС: не облагается

— регистрационный сбор: 2% — для «первого дома» и 9% — для другого жилья или объектов роскоши

— ипотечный сбор — 50 Евро

— кадастровый сбор — 50 Евро.

Подробнее о коммунальных платежах в Италии читайте в этой статье.