Изъятие земель под госнужды: новый порядок

05.04.2018

С начала апреля в России действует Федеральный закон №499, который определяет новые правила изъятия земельных участков под государственные и муниципальные нужды. Отныне процесс могут инициировать не только органы власти, но и естественные монополисты, а сама процедура занимает более короткий срок. Как изменится жизнь собственников загородной недвижимости и с какими проблемами они могут столкнуться?

Основания для изъятия

Ранее отношения землепользователей и государства регулировались преимущественно Гражданским кодексом. Теперь в Земельном кодексе появилась отдельная глава VII.1, которая всесторонне освещает процедуру изъятия и выплаты компенсаций. В целом, процесс стал более простым и быстрым.

Привлечь внимание властей может любой участок, с постройками и без, частично или полностью, вне зависимости от того, кем является физическое или юридическое лицо: собственником, пользователем, арендатором или наследником. Даже если надел не значится в Росреестре и Государственном кадастре, а уполномоченный орган не имеет сведений о правообладателях и точных границах, власти вправе принять решение о его отчуждении.

Законодателями составлен исчерпывающий перечень оснований для изъятия. И если ранее такой список мог иметь каждый субъект РФ, то сейчас он закреплен на федеральном уровне, что в той или иной степени защищает владельцев недвижимости от возможного самоуправства региональных властей.

Сами же основания изменились незначительно. Землю могут потребовать для строительства объектов инфраструктуры, без которых развитие и освоение территории окажется под вопросом. К ним относят автотрассы, инженерные коммуникации, линии электропередачи, мосты. Но теперь уважительной причиной может быть не только создание новых, но и преобразование старых объектов, например, расширение дорожного полотна.

Все предполагаемые изменения должны быть отмечены в документах территориального планирования и проектах планировки территории. После утверждения этой документации у властей есть три года, чтобы принять решение об изъятии. Правда, сменить владельца могут и без генплана и ППТ, если это обосновано созданием охраняемой природной территории, получением лицензии на разработку недр или решением о признании дома аварийным.

Инициаторы процедуры

До апреля месяца решение об изъятии земли принимали федеральные, региональные или местные власти. По новым правилам, запустить процесс отчуждения могут и по ходатайству коммерческих организаций. Полный перечень потенциальных инициаторов появится позднее, но уже сейчас Земельный кодекс дает это право естественным монополиям и недропользователям.

Вопрос об отчуждении будет рассматриваться исключительно на основе их ходатайства и при условии, что проект реализуют на средства бизнеса. В дальнейшем правообладателям участков придется иметь дело именно с этими компаниями, а не государственными органами.

Данное нововведение разделило экспертов рынка недвижимости на два лагеря. Одни считают, что возможность изымать земли не в государственную, а частную собственность противоречит самому понятию «для государственных нужд» и не сулит ничего хорошего. Другие, напротив, не видят угроз и подчеркивают, что порядок отчуждения по ходатайству монополий аналогичен обычной процедуре.

Изъятие ускоренными темпами

Закон также упрощает порядок принудительного изъятия земли, когда собственник отказывается идти навстречу. Ранее недвижимость могла быть «конфискована» только через год после официального уведомления владельца о грозящем ему несчастье. Теперь этот процесс ускорился почти в два раза.

До того, как передать правообладателю проект соглашения, власти оценивают причиняемый ему ущерб и определяют размер компенсации. Делается это не позднее, чем за 60 дней до отправки документов.

Если собственник не принимает предложение, инициатор отчуждения земли обращается в суд, но не раньше, чем через 90 дней после отправки вышеуказанных документов. В суде рассмотрение дела занимает еще около двух месяцев, после чего решение вступает в силу. Словом, лишиться земли человек может уже через семь месяцев.

Но вопросы вызывает не столько уменьшение сроков, сколько сам порядок уведомления. Если инициатором отчуждения выступают власти, то проект соглашения направляется заказным письмом и считается полученным, даже если это письмо вернулось обратно. Если же на землю претендует монополист, то переговоры с владельцем ведут его представители. Например, они могут передать документы лично в руки под расписку, и даже если собственник отказывается принять послание, оно все равно считается доставленным. Понятно, что данная схема не исключает возможных злоупотреблений со стороны монополиста, связанных, например, с ложными сообщениями о том, что человек отказался принять документы. И тут приходится рассчитывать только на добросовестность компаний.

Размеры компенсаций

Государство обязуется компенсировать ущерб, нанесенный хозяевам изъятой земли, будь то собственники, пользователи или арендаторы. Даже те владельцы, о которых уполномоченному органу не было известно, вправе претендовать на денежные выплаты, если докажут свое право на участок.

Прежде всего, компенсируется рыночная стоимость недвижимости, а также убытки, связанные с разрывом договорных отношений (например, договора аренды) и упущенные выгоды землепользователей. Стоимость участка определяется оценочной компанией, в которую обращается инициатор процедуры. Самостоятельно выбрать оценщика собственник не вправе. Для осуществления этих действий даже не требуется его согласия.

Новая схема оценки недвижимости имеет один неприятный нюанс, которого не было ранее. Дело в том, что цена надела определяется на день, предшествующий принятию решения об изъятии, и считается действительной на момент подписания сторонами соглашения. Срок действия решения об отчуждении составляет три года, и можно предположить, что за это время размер выплат перестанет соответствовать экономическим реалиям, причем не в пользу собственника.

Спорные моменты

Мнения юристов по поводу законодательных новшеств разделились. Одни утверждают, что процедура изъятия способна более эффективно защищать интересы населения. Другие считают, что новый порядок ставит собственника надела в подчиненное положение перед государством, хотя до этого обе стороны формально имели равные права. Например, сейчас правообладатель не в силах повлиять на определение выкупной цены участка. Он лишь может направить уполномоченным органам предложение об изменении размера выплат, но только от властей зависит, принять это предложение или нет.

Столь противоречивые оценки удивления не вызывают, ведь вопрос изъятия земель для госнужд всегда был краеугольным камнем. С одной стороны, ряд проектов федерального назначения невозможно реализовать из-за упрямства отдельных собственников. А с другой, мало кого порадует тот факт, что через его дачный участок пройдет автомагистраль, а потому размер компенсаций не всегда может показаться человеку адекватным.