Плюсы и минусы покупки жилья на каждом этапе строительства

05.04.2018

Не секрет, что квартиры в новостройках продаются на любом этапе строительства. Чем раньше оформлена сделка, тем дешевле она обходится покупателю, однако риски никогда не заселиться в новую квартиру высоки. По мере готовности объекта убежденность покупателей в том, что дом будет сдан, растет. Вместе с ней растут и цены на квадратные метры. Так что же предпочесть: низкую стоимостью жилья или уверенность в завтрашнем дне?

Динамика цен на квадратные метры

В целом, изменения цены одного квадратного метра жилья от стадии котлована до ввода дома в эксплуатацию варьируются в пределах 25-45%. Столь большой диапазон связан с различными факторами: покупательской активностью, длительностью реализации проекта, а также классом квартир.

Так, в сегменте эконом-класса скачки цен со дня получения разрешительной документации до сдачи готового дома, действительно, существенны. Но в сегменте элитной недвижимости еще не построенные квартиры нередко выставляются по цене, близкой к финальной. Немаловажную роль играют и сроки возведения объекта: чем они меньше, тем ниже процент роста цен.

Согласно Федеральному закону №214, застройщик имеет право оформлять сделки сразу после того, как он получил разрешение на строительство, не раньше. В действительности, некоторые компании пренебрегают данным условием и открывают продажи еще на этапе проектирования, гарантируя привлекательный дисконт в 10-15%.

Для дольщика это наиболее бюджетный, но и самый рискованный способ приобрести жилье. Дело в том, что в этом случае с ним заключается договор бронирования или предварительный договор купли-продажи. Ни тот, ни другой не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Следовательно, если застройщик оказался недобросовестным, он может оформить целую кипу подобных документов, а покупатель рискует стать жертвой двойных и даже тройных продаж. И не факт, что компания получит все необходимые согласования, а проекту будет дан «зеленый свет».

На стадии котлована заключать сделку уже менее рискованно. Помимо того, что покупатель получает возможность купить квартиру на 25-45% ниже ее финальной стоимости, он также имеет большой выбор вариантов квартир с различными планировочными и видовыми решениями. Но и минусов у такой сделки немало. В первую очередь, это необходимость дожидаться готовой квартиры несколько лет. Не исключена вероятность и того, что возведение объекта затянется или будет отложено на неопределенный срок, а значит, новоселье придется отмечать еще позднее.

Когда объект построен наполовину, происходит первый значительный скачок цен. В этот период банки начинают давать проекту аккредитацию, и покупатели получают возможность воспользоваться ипотечными программами. Количество желающих приобрести квадратные метры в этом доме увеличивается, что неминуемо приводит к росту цен, который может составлять до 10-20%. Когда дом готов к сдаче, стоимость квартир повышается еще раз — примерно на 10-15%.

Безусловно, безопаснее всего покупать жилье в уже сданном доме. Но это и самый дорогой способ. К тому же, зачастую на данном этапе остаются самые «неходовые» квартиры, поскольку все привлекательные варианты уже находят своих владельцев.

«Золотая середина» для покупателя

В вопросе выбора этапа строительства эксперты рекомендуют придерживаться правила «золотой середины». Конечно, торопиться заключать договор с компанией, которая еще не согласовала проект, не стоит. Но и затягивать с принятием решения, когда цены на жилье стремительно растут, не обязательно.

Пожалуй, самый распространенный вариант, к которому склоняются большинство покупателей, это приобретение квартир в объектах, возведенных на 40-50%. К этому моменту уже можно оценить темпы строительства и его перспективы. В таких домах сохраняется большой выбор нераспроданных квартир, и среди них можно найти наиболее подходящую по метражу, этажности и планировке. Цены же еще держатся на приемлемом уровне.

С квартирами на стадии котлована лучше руководствоваться здравым смыслом и выбирать крупную строительную компанию с заслуженной репутацией и всей исходно-разрешительной документацией, которая, к тому же, возводит большой жилой комплекс или осуществляет застройку целого микрорайона. Если застройщиком является небольшая организация, то лучше ориентироваться на вторую очередь ввода ЖК. По словам экспертов, покупать квартиры в последующих очередях именно на нулевой стадии строительства более рискованно, так как в случае наступления кризисной ситуации застройщику может просто не хватить ресурсов на завершение всех очередей.

Одним словом, приобретение жилья в строящихся домах — это лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют везде и на любом этапе. Покупателю остается лишь тщательно проанализировать репутацию и опыт застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документов и разрешений, а также выбирать условия работы, отвечающие статьям ФЗ-214.

Рынок недвижимости: изменения в законодательстве 2015 года
За что переплачивают покупатели квартир
Что может обрушить рынок недвижимости
Дома-исполины Петроградки
Экономия воды: простые советы. Как сэкономить на воде?
Оплату НДФЛ при продаже единственной недвижимости упразднят
Что такое «золотой резерв» в новостройках
Как выгодно купить недвижимость? Основные правила грамотной покупки жилья
Квартира в старом фонде. Выбираем правильно
Страхование недвижимости. Как выбрать страховую компанию?
Интервью с руководителем отдела продаж УК «Теорема» Мариной Агеевой
Дворы современных новостроек: что предлагают застройщики