Инвестиции в недвижимость или вклад в банк

05.04.2018

Выбор объекта инвестирования становится актуальным не только при наличии внушительного капитала, но и при достаточно скромной, по меркам финансового мира, сумме. Например, 3 000 000 рублей. Сумма для большинства в нашей стране довольно существенная и с ее помощью возможности частного инвестирования заметно расширяются.

При наличии подобного первоначального капитала, взгляды начинающего инвестора падают на самые распространенные способы вложения — недвижимость и депозит в банке. Но для того чтобы принять окончательное решение, необходимо провести тщательный анализ доходности, ликвидности, рисков, форс-мажорных обстоятельств и прочих нюансов предполагаемых финансовых активов.

Учитывая российскую «стабильность», мы рассчитаем инвестиционную ожидаемую доходность обоих вариантов за среднесрочный период — 3 года, по ценам и особенностям нашего региона – Санкт-Петербург.

Недвижимость, как объект вложения свободных средств для частного лица.

Жилая недвижимость наиболее привлекательна для инвестирования среди физических лиц, так как для ее использования с целью извлечения наибольшей выгоды не нужны дополнительные разрешения, документы, договора и прочее. Достаточно приобрести квартиру, найти арендатора, в конце отчетного периода носить налоговую декларацию и оплачивать подоходный налог, что можно делать самостоятельно.

Как показывает статистика, наиболее востребованные квартиры для аренды – однокомнатные. Это идеально подходит для нашего анализа, так как за 3 000 000 рублей можно найти жилую недвижимость, как в построенных, так и в строящихся домах Санкт-Петербурга.

Итак, что мы имеем? Несколько вариантов вложений свободных средств:

— Построенное жилье (однокомнатные квартиры)
— Строящееся жилье (однокомнатные квартиры)

Перед тем как приобрести недвижимость на вторичном рынке, необходимо оценить ее ликвидность не только при перепродаже через 3 года, но и при сдаче в аренду в течение всего срока. Эта оценка может существенно увеличить общую прибыль от инвестиции.
Например, приобретая однокомнатную квартиру ближе к центру и около станции метро, можно в последующем сдавать ее выгодней, чем двухкомнатную на окраине Санкт-Петербурга. Но чтобы не вдаваться в подробности всех нюансов, мы берем средний показатель ежемесячной аренды среди ликвидных однокомнатных квартир по всему городу – 22 000 рублей. Также, при подсчете общей прибыли от покупки жилой недвижимости мы учтем средний прирост стоимости – на вторичном рынке это 6% в год.

________________________________________ ,, _______________________________________

оценка ликвидности поможет существенно увеличить
общую прибыль от инвестиций

________________________________________ ,, _______________________________________

Итак, в ходе несложных математических подсчетов мы получим, что инвестор, вложив 3 000 000 рублей в квартиру, через три года получит общую прибыль, равную сумме цены квартиры при продаже и аренды за три года:

3 000 000 (первоначальные средства) + 573 000 (увеличение стоимости за счет роста рынка) + 792 000 (доход от сдачи в аренду) = 4 365 000 рублей, т.е. 1 365 000 рублей прибыли без учета оплаты налога на доход физических лиц.

Приобретая квартиру в строящемся доме, инвестор может рассчитывать на более высокий прирост стоимости своей недвижимости, так как средний показатель по Санкт-Петербургу составляет уже 8% в год. Но при этом обладатель новостройки не сможет сдавать ее в аренду и получать дополнительный доход. Подсчитав конечную цену жилья при продаже через три года, мы получим, что финансовый актив нашего инвестора будет стоить 3 780 000 рублей, т.е. прибыль без учета налогов 780 000 рублей.

По вышеприведенным подсчетам видно, что наибольшую выгоду принесет покупка вторичного жилья с последующей сдачей ее в аренду. Но при этом необходимо учитывать и некоторые сопутствующие затраты, как временные, так и материальные. Это может быть и косметический ремонт квартиры, и обустройство для арендатора в виде мебели, и ежегодные налоги на доход физических лиц, и т.д.

________________________________________ ,, _______________________________________

наибольшую выгоду принесет покупка
построенной недвижимости с последующей сдачей в аренду

________________________________________ ,, _______________________________________

Вклады в банках для частных лиц. Доходность, надежность и риски.

Банковские вклады привлекательны, в первую очередь, простым оформлением и полным отсутствием необходимости в дальнейших операциях. Все, что делает инвестор, это только выбирает банк и тип вклада с наибольшими процентами. После чего спокойно ждет окончания срока вклада и забирает свой увеличившийся капитал.

Но не стоит забывать о том, что вклады физических лиц на сегодняшний день страхуются только на сумму не более 700 000 рублей, поэтому при выборе объекта для инвестиций необходимо учесть не только проценты по вкладам, но и общую надежность банка. Чтобы упростить процедуру выбора, специализированные аналитические агентства составляют рейтинги надежности, ознакомиться с которыми можно на их официальных сайтах.

________________________________________ ,, _______________________________________

при выборе банка для инвестиций учитывайте не только
проценты по вкладам, но и общую надежность банка

________________________________________ ,, _______________________________________

Если же на первое место ставить не надежность организации, которой доверяешь свои активы, а прибыльность, то максимальный процент по вкладам составляет в среднем 11% в год.

Несложные расчёты показывают, что при вложении по высокому тарифу общая доходность за 3 года составит 1 102 000 рублей. Таким образом, 3 000 000 рублей инвестора увеличатся до 4 102 000 рублей.

Если же обращаться в самые надежные банки согласно рейтингам, условия сильно отличаются. И наш первоначальный капитал можно будет «устроить» только под 7 % годовых, что через 3 года позволит снять со счета 3  675 000 рублей.

________________________________________ ,, _______________________________________

вклад в банк с меньшим рейтингом надежности,
как правило, 
повышает эффективность инвестиции, но увеличивает риски

________________________________________ ,, _______________________________________

При окончательном выборе каждый инвестор должен решать сам, чем ему пожертвовать: надежностью выбранного банка или довольно привлекательными условиями.

Анализ предполагаемой ситуации показал, что при равных условиях выгоднее вкладывать первоначальный капитал в недвижимость на вторичном рынке с последующей сдачей ее в аренду. В этом случае инвестор достигнет не только самого высокого показателя общей доходности, но и подвергнется наименьшим рискам.