Налоговые обязательства в сделках с недвижимостью

05.04.2018

Не секрет, что при продаже недвижимого имущества прежний владелец должен заплатить государству налоги. Но и в ряде других случаев, когда дело касается сделок с недвижимостью, у собственника возникают обязательства перед казной. Какие именно и как их уменьшить, рассмотрим в данной статье.   

Налоги при продаже жилья

Сегодня продажа недвижимости является самым распространенным способом получить единовременный доход. Понятно, что он влечет за собой оплату налогов, а их сумма зависит от ряда факторов: размера налогооблагаемой базы, ставки, возможности воспользоваться льготами или имущественными вычетами.

Налоговый кодекс РФ четко устанавливает категории лиц, которые являются налогоплательщиками. Так, для резидентов страны, то есть тех, кто фактически находится на российской территории более 183 дней в течение двенадцати месяцев, НДФЛ составляет 13%, а для нерезидентов — уже 30%. В случае с несовершеннолетним собственником жилья налоги за него платят родители или опекуны.

Освобождаются от обязательств перед государством только те граждане, которые владеют продаваемой собственностью более трех лет. С 2010 года они даже не обязаны подавать декларацию о доходах. Но в 2016 году радужную картину омрачит ряд серьезных изменений. Согласно принятому в ноябре прошлого года ФЗ-382, минимальный срок владения недвижимым имуществом увеличивается с трех до пяти лет. Попадут под его действие те объекты, которые приобретаются с начала 2016 года.

Вообще момент начала владения имуществом может вызвать путаницу с определением. Дело в том, что человек официально признается собственником жилья не в день совершения сделки, а с даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Если квартира покупается в жилищно-строительном кооперативе, то отсчет начинается с даты полной выплаты пая. В случае с наследством владение наступает в день смерти прежнего хозяина, независимо от того, когда наследник вступил в права.

Иногда собственность приходится снова регистрировать, однако срок владения имуществом от этого не меняется. Показательным примером является ситуация, когда хозяин регистрирует перепланировку и получает новые документы на квартиру, либо когда у собственников изменяются величины долей. Допустим, квартира была приватизирована на обоих супругов, но впоследствии один из них решил переписать свою долю на другого. В результате этого запись в Росреестре меняется, а период владения остается прежним — с момента приватизации. 

Законные способы уменьшить налог

Иногда по определенным причинам владельцу нужно продать квартиру немедленно, не дожидаясь истечения трехлетнего периода. В этом случае налог платить придется, но есть способ его уменьшить.

Если собственник имеет на руках документы, которые подтверждают его расходы на приобретение данного объекта, налог будет взиматься с разницы между ценой покупки и продажи.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — получить имущественный налоговый вычет. Это определенная, установленная законом сумма, на которую уменьшается доход от сделки, а значит и размер выплат в государственную казну.  На сегодняшний день она составляет один миллион рублей. Воспользоваться преференцией можно неограниченное число раз, однако дается она не на объект, а на налоговый период, то есть если человек продает сразу несколько квартир в течение одного года, то вычет будет делиться между ними, а не распространяться на каждую в отдельности. То же самое касается загородных домов, комнат, земельных участков. Поэтому недвижимость выгоднее продавать в разные годы, а не одновременно.

В случае с долевым имуществом налоговый вычет делится между всеми собственниками пропорционально их долям. Правило имеет силу, когда квартира продается как единый объект. Если же доли реализуются по отдельным договорам, то каждый владелец вправе рассчитывать на всю сумму целиком. 

Есть и другой способ снизить налог или не платить его вовсе. Если в год продажи квартиры человек покупает новое жилье, то есть он произвел определенные траты, он получает право на еще один налоговый вычет — с суммы затрат на приобретение жилья, но не более двух миллионов рублей. Правда, воспользоваться этим бонусом можно лишь однажды. Налоговый орган производит взаимозачет, и размер налога за продажу квартиры уменьшается на сумму, которую человек получает из бюджета.

Подарок с довеском

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, облагается налогом по тем же самым ставкам. Но если счастливчик выиграл квартиру в конкурсе или лотерее, ему придется вернуть государству 35% от стоимости «приза».

Не платить налог можно лишь тогда, когда квартира получена от близких родственников. Семейное право четко определяет круг лиц, которые вправе делать «бесплатные» подарки: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Остальным придется платить в казну обязательно, причем никаких льгот для них не предусмотрено.

По закону, НДФЛ взимается с той суммы, которая указана в договоре дарения. Пока не доказано обратное, она изначально воспринимается как рыночная стоимость объекта. В связи с этим в договорах часто проставляются заниженные цены, но стороны должны понимать, что идут на риск. Если указанная цифра меньше рыночной стоимости более чем на 20%, налоговый инспектор может заподозрить подвох и постараться вывести недобросовестного гражданина на чистую воду.

Налог на строящееся жилье 

Еще недавно среди владельцев строящегося жилья бытовало мнение, что в случае продажи таких квартир по переуступке никаких налогов платить не надо, ведь объекта как такового нет, а значит, нет доходов от его реализации. Однако, согласно законодательству, налоговая база определяется с учетом всех доходов продавца, право на распоряжение которыми у него появляется. 

В случае со строящимся жильем НДФЛ равен 13% от разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и стоимостью продажи перед вводом дома в эксплуатацию. 

Налог взимается и с продажи частных недостроев. Впрочем здесь тоже есть своя хитрость. Недостроенный жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, юридически не входит в перечень объектов, для которых существует налоговый вычет в один миллион рублей. Закон относит его к иному имуществу, и при его продаже вычет составляет не более 250 тысяч рублей. Таким образом, реализовав, например, участок с недостроенной дачей, человек может рассчитывать на суммарный налоговый вычет в размере 1,25 миллиона рублей, но только если укажет в договоре стоимость участка и построек по отдельности.

Итак, большинство сделок с недвижимостью предполагают обязательную уплату налогов. Уклонение от них, вольное или невольное, приводит к начислению серьезных штрафов и ставит саму сделку под угрозу. Поэтому, перед тем, как подписать договор, стороны должны четко понимать, когда нужно платить, сколько и за что.

Топ-5 популярных квартирных афер
Как получить квартиру от государства
Аренда загородного дома: нюансы оформления
Квартира «за миллион»: как вернуть свои деньги в случае аннулирования сделки
Страхование ответственности застройщика
Получение содержимого ячейки в банке, лишенном лицензии
Залог при покупке квартиры. Особенности сделки
Титульное страхование — это один из лучших вариантов защиты покупателей вторичной недвижимости
Договор купли-продажи квартиры образец
Надежность застройщиков под юридическим микроскопом. Как проверить надежность застройщика? Часть 1