Надежность застройщиков под юридическим микроскопом. Как проверить надежность застройщика? Часть 1

05.04.2018

Приобретение недвижимости без минимального набора юридических знаний нередко равносильно провалу. Неприлично большое количество сделок совершается без предварительного ознакомления с особенностями того или иного объекта недвижимости. Часто практически вслепую подписываются документы, ровно как и перечисляются денежные средства. Подобная излишняя доверчивость может обернуться серьезными неприятностями уже в ближайшем будущем. Встреча с мошенниками или появление других людей, являющихся полноправными собственниками жилья — самые распространенные случаи из огромного списка. В итоге возможны два наихудших сценария – потеря квартиры, или же потеря крупной суммы средств.

Идеальный вариант – отсутствие у жилья какого-либо прошлого. Под этим понятием имеется в виду череда сделок различного характера, которые тянутся за многими объектами недвижимости. Соблюсти данное условие удается в том случае, если отдать предпочтение приобретению квадратных метров от компании-застройщика. Но и в этом случае без рисков обойтись не получится.

Подводные камни при покупке нового жилья

Договор на условиях долевого строительства – одна из самых надежных схем, зарекомендовавших себя на практике с хорошей стороны. Проверка юридической чистоты сделки в этом случае ограничивается исследованием на предмет надежности самой строительной организации, осуществляющей продажу квадратных метров. Краеугольными камнями в данном случае будут право застройщика брать деньги с покупателя и оформление будущих собственников квартиры на правах дольщиков.

Как проверить разрешение на строительство?

• Документ выдается уполномоченным на это органом. Обязательные реквизиты – номер, дата, печать и подпись должностного лица, представляющего соответствующий уполномоченный орган.

• В обязательном порядке сверить данные застройщика и лица, подписывающего от лица компании  договор долевого участия.

• Установить факт достоверности выданного разрешительного документа через сайт уполномоченной госструктуры.

• Также рекомендуется проверить срок, на протяжении которого будет действовать соответствующее разрешение. Если документ просрочен или в скором времени станет не актуальным покупатель вправе требовать бумагу, подтверждающую продление срока действия.

Как проверить право застройщика на используемый земельный участок?

Согласно  третьей статьи Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, который регламентирует взаимоотношения в сегменте долевого строительства, оформление права на земельный участок ограничивается четырьмя формами:

1. Путем получения права собственности.

2. Посредством подписания договора аренды.

3. Через подписание договора субаренды.

4. При заключении договора безвозмездного использования в срочном порядке (строго в порядке исключений, определенных на законодательном уровне).

Застройщик, заявляющий о праве собственности на участок, обязан предъявитель соответствующее свидетельство. Альтернативный способ проверки – получение выписки из ЕГРП, содержащей необходимые сведения.

При наличии договора аренды рекомендуется обращать внимание на следующие условия:

1. Соблюдение срока аренды, который не может превышать 12 месяцев.

2. Обязательное присутствие на договоре штампа госрегистрации.

3. Правильно составленный договор предусматривает право арендатора вести строительство на земельном участке, взятом в аренду.

4. В качестве арендатора может выступать только сам застройщик.

Достаточно часто срок аренды участка истекает раньше, нежели активно рекламируемая застройщиком дата ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае подтверждением серьезности намерений застройщика будет являться дополнительное соглашение, в котором говорится о продлении срока действия договора. Если такой документ отсутствует – это чревато большими проблемами с оформлением здания после завершения строительных работ, что, фактически, грозит такими же проблемами всем участвующим дольщикам.

Нередки случаи, когда застройщик получает право пользования тем или иным участком на правах субаренды. В этом случае рекомендуется проверить факт законности предоставления такого права. Также рекомендуется обратить внимание на срок действия договора субаренды, который не может длиться дольше, нежели срок действия основного договора. При этом сроки действия обоих документов обязаны соотноситься со сроком ввода в эксплуатацию строящегося объекта. Ознакомление с договором субаренды предполагает обращение внимания на ряд тех же моментов, которые вызывают интерес и при изучении основного договорного документа.

Специфика проверки проектной декларации

Главная цель данного документа – максимально объективно проинформировать дольщиков о строящемся объекте. При этом застройщик обязуется размещать необходимую информацию в интернете или СМИ, преимущественно это происходит на сайте компании. Главное условие – возможность получения сведений в свободном доступе. Ознакомиться с подробным составом и перечнем проектной декларации можно в ст. 20 и 21 214-ФЗ.

Список основной разрешительной документации, как то: разрешение на строительство, документ на право пользования земельным участком, а также проектная декларация в соответствии с ч.1. ст.3 214-ФЗ являются обязательными для ведения деятельности застройщика. Предоставление перечисленной документации должно осуществляться по первому требованию.

Запрос на ознакомление с перечнем обязательных документов – первый шаг после того, как будет сделан выбор в пользу того или иного жилищного комплекса. В соответствии со ч.2 ст. 21 214-ФЗ потенциальный покупатель вправе требовать от застройщика предоставление всех вышеперечисленных документов непосредственно в офисе компании. Покупатель также имеет право сфотографировать соответствующую документацию или снять с нее копии. Специалисты в области работы с недвижимостью настойчиво рекомендуют воспользоваться этим правом.

Некоторые нечистые на руку или не честные компании грешат отсутствием одного или нескольких обязательных документов. При этом такие горе предприниматели стараются взять деньги с потенциальных покупателей. Никогда не соглашайтесь на подобные предложения, поскольку ни один застройщик не имеет права выступать с подобной инициативой. Никто не знает, как впоследствии сложится судьба компании, возможно, ей вообще не удастся получить эти документы. Еще раз запомните – никаких авансов и никаких договоров без возможности просмотреть полный перечень обязательной документации…

 

Продолжение темы читайте в следующих статьях