Рефинансирование ипотеки

05.04.2018

 

Рефинансирование кредита или перекредитование — это процедура, в ходе которой заемщик оформляет новый кредит с целью досрочного погашения старого. При этом он принимает на себя обязательства по оплате нового кредита. Как правило, делается это для материальной выгоды, которая достигается несколькими способами: уменьшением действующей ставки по кредиту и уменьшением срока кредитования. Эта услуга наиболее привлекательна для потребителей ипотечного кредитования, так как чаще всего кредиты для приобретения жилой недвижимости оформляются на длительные сроки, от 10 до 30 лет. А при рефинансировании можно существенно сократить как процентную ставку, так и общий срок долговых обязательств.

Рефинансирование ипотеки сравнительно недавно появилось в отечественной банковской сфере, так как динамика кредитных ставок заметно изменилась только за последние несколько лет. Если в 2004-2008 годах займы под 18-22% были обычным делом, то теперь потребитель может найти более выгодное предложение среди обилия коммерческих банков.

Выгода от рефинансирования ипотеки.

При наличии ипотеки, оформление нового кредита с наиболее выгодными условиями приносит заметную материальную выгоду потребителю.

Во-первых, можно эффективно снизить сумму ежемесячного платежа. Ставка кредитования снижается, следовательно, и общая переплата по кредиту будет намного меньше, как и периодические платежи. Например, если первоначальный кредит в размере 4 000 000 руб. оформлялся на 20 лет под 20% годовых, то ежемесячный платеж составлял порядка 70 000 руб. При ставке в 12%, но с такими же исходными данными, периодический платеж составит уже 45 000 рублей. Эффективность перекредитования в данном случае очевидна и не нуждается в излишних комментариях.

Во-вторых, в ходе рефинансирования ипотеки можно изменить срок кредитования. При его сокращении общая переплата по кредиту значительно уменьшается. Например, при тех же параметрах кредита: 4 000 000 руб., 20% годовых и 20 лет, переплата составит около 12 000 000 рублей! При перекредитовании под 12% на срок в два раза короче (на момент оформления), переплата уменьшится в 2,5 раза, а ежемесячный платеж сократится до 60 000 руб. по сравнению с предыдущими 70 000 руб.

Если же потребитель в состоянии продолжать платить каждый месяц всю ту же сумму 70 000 руб., то срок кредит можно сократить еще больше, и в этом случае общая переплата также сократится.

Но может возникнуть и обратная ситуация, когда материальное положение в семье заметно ухудшилось, и периодические платежи необходимо сократить. Сделать это можно за счет увеличения срока ипотеки. Приведем пример: при старом кредите в 4 000 000 руб., 20% годовых на 20 лет ежемесячный платеж составлял 70 000 руб. При перекредитовании под 12% годовых, но уже с увеличенным сроком на 10 лет (на момент оформления) платеж сократится до 40 000 руб. Даже общая сумма переплаты заметно уменьшится благодаря новой ставке – до 11 000 000 руб., по сравнению с 12 000 000 руб. при старом кредите.

В-третьих, при рефинансировании можно улучшить и объект кредитования – квартиру. Так как стоимость недвижимости с момента оформления кредита заметно увеличилась, то при перекредитовании можно полностью погасить задолженность, продать объект и приобрести новый, больший по площади или лучший по состоянию и по расположению. При этом ежемесячный платеж и общая переплата могут даже сократиться, впрочем, как и срок кредитования.

При каких обстоятельствах рефинансирование ипотеки не будет выгодным?

Какими бы не были очевидными преимущества от перекредитования, не всегда потребителю выгодно или вообще имеет смысл пользоваться этой услугой.

Одними из наиболее неприятных обстоятельств могут быть невыгодные условия кредитования, которые непосредственно банк закладывал при подписании стандартных договоров. С потребителя могут взыскиваться определенные штрафы за досрочное погашение. Нередко банки прибегают к мораториям, запрещающим досрочное погашение, но и по прошествии периода моратория могут взиматься комиссии в размере 1-5% от суммы кредита. В некоторых случаях эти условия могут полностью свести к нулю все возможные финансовые выгоды.

Рефинансирование ипотеки может не принести явной пользы и в других случаях, даже если банк этому не препятствует:

— Остаточная сумма кредита менее 20%. Например, потребителю осталось платить 10-15% от всего кредита, оформление в этом случае нового кредита не принесет ощутимой пользы. Тогда как можно попасть на менее выгодные условия и досрочное погашение уже будет невозможным;

— Уменьшение ставки кредитования менее 2% также не принесет достаточной материальной выгоды. В этом случае лучше подождать более выгодные условия или поискать другой банк;

— Если срок ипотеки составляет половину, или более, от всего периода, то выгода рефинансирования будет уже не такой явной, так как большинство процентов уже выплачены банку. И как показывает практика, ни один банк Вам не вернет эти самые «переплаченные» проценты.