Продажа таунхаусов. Что нужно учесть покупателю

05.04.2018

 

Таунхаус постепенно перестает быть просто модным словом и входит в жизнь наших соотечественников в качестве загородного жилья достаточно привлекательного формата. Главной особенностью возведения именно таких сооружений является необходимость соблюдения ряда строгих правил – в противном случае будущие собственники рискуют остаться без оформления своих прав, а само сооружение может и вовсе пойти под снос.

Сегмент таунхаусов в Сакт-Петербурге демонстрирует активный рост. На сегодняшний день здесь есть из чего выбрать – вниманию покупателей представлены более 100 проектов различного класса и стоимости. И это при том, что отечественное законодательство никак не определяет такое понятие как «таунхаус». Здесь возникает законный вопрос: о покупке какого жилья вообще идет речь в данном случае?

Природа отечественных таунхаусов

Существует такое понятие как «жилой дом блокированной застройки» — формулировка приводится Градостроительным кодексом РФ. Под это понятие попадают сооружения с количеством этажей не более трех и состоящие из отдельных секций, которых не может быть больше 10. Каждая секция предназначается для отдельной семьи. Стены, разделяющие между собой блоки, должны быть монолитными, т.е. без каких-либо окон и дверей. В каждом отдельном блоке должен иметься отдельный выход на общую территорию. Именно так с официальной точки зрения в отечественном законодательстве определяется термин «таунхаус».

Земельные участки и их проблематика

Для потенциального покупателя юридический статус земли под будущим таунхаусом играет определяющую роль, поэтому задумываться и интересоваться подобными вопросами рекомендуется заранее. В соответствии с Земельным кодексом РФ любой земельный участок в стране подпадает под определенную категорию, которые, в свою очередь делятся по видам целевого использования.

В случае с таунхаусами особый интерес представляют лишь две хорошо известных среди населения категории – земли с/х назначения и земли в составе населенных пунктов. Таунхаус однозначно является жильем, поэтому строить подобные сооружения разрешается только на землях, закрепленных за определенными населенными пунктами. При этом возводящийся объект может попадать в следующие определенные законодательством группы:

• малоэтажное строительство;

• жилищное строительство;

• блокированные жилые дома.

Любое из вышеперечисленных сооружений по своей сути не что иное как многоквартирный дом. Все покупатели нового жилья получат документы (свидетельства), которые будут подтверждением права собственности на блок-секцию, т.е. квартиру. Вместе с этим оформление земли под такие объекты осуществляется на правах долевой собственности. Приобретение такого статуса становится возможным, только если участок уже является объектом кадастрового учета.

Перед тем как потратить деньги на таунхаус нужно удостовериться, действует ли застройщик в соответствии с основными положениями закона «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. Если это условие не будет соблюдено, не исключено что возведенный недавно объект перейдет в категорию самовольных построек и будет попросту снесен.

ИЖС. Казнить нельзя, помиловать?

Некоторые таунхаусы возводятся на земельных участках, имеющих целевое назначение с формулировкой «индивидуальное жилищное строительство». Антирекламу подобной недвижимости распространяют СМИ, утверждая, что снос таких объектов бульдозером просто вопрос времени. Так ли это на самом деле?

По своей сути понятие «индивидуальный» подразумевает строительство домовладения лишь для одной семьи. Среди отечественных застройщиков достаточно много людей, решивших построить таунхаус с большим количеством секций якобы для одной «очень большой семьи». На самом деле квартиры продаются совершенно разным людям, и такой подход к делу легко может стать объектом разбирательства в суде.

И это притом что земля ИЖС вполне пригодна для возведения таунхаусов на законных основаниях. Более того, на прилегающих один к другому участках допускается строительство нескольких домов индивидуального, односемейного, блокированного типа. Но у контролирующих органов не будет претензий к застройщикам только в случае соблюдения ряда условий и требований.

У каждого населенного пункта есть своя градостроительная документация с четко прописанными нормативами под индивидуальную застройку. В одном городе это может быть 2 сотки, в другом 7, главное чтобы границы одного домовладения типа таунхаус не выходили за эти рамки. В случае с возведением домов, состоящих из блок-секций на земле для ИЖС, в документации, выдаваемой новым собственникам жилья будет указано, что каждая секция, фактически квартира, является отдельной жилой постройкой с индивидуальным участком.

Почему законные таунхаусы дороже?

1. Такое жилье не может иметь общих чердаков и подвалов, а это означает, что каждая секция должна оснащаться собственными индивидуальными коммуникациями. При этом стоимость жилья в лучшем случае возрастет на 10%.

2. Сам земельный участок с юридическим статусом ИЖС стоит на порядок дороже земель из других категорий.

Сельскохозяйственные земли для таунхаусов

Несовершенство отечественного законодательства пока еще позволяет возвести таунхаус на земельном участке, целевое предназначение которого формулируется как «для дачной застройки». Несмотря на то, что сегодня на таких землях сплошь и рядом полным ходом строят современные секционные дома, на бумаге они проходят именно как дачные постройки со всеми вытекающими отсюда последствиями. Чтобы не запутывать читателя можно резюмировать следующее. В газете мы видим рекламу современного комфортного жилья со всеми преимуществами, а тем временем застройщик оформляет все так, как будто возвел там дачу из подручных материалов не требующую ввода в эксплуатацию в соответствии с законодательством.

Во что все это выливается?

В связи с доступностью информации пециалистам Росреестра не составляет особого труда проверить факт законности строительства по указанному в рекламе адресу. В случае выявления нарушений застройщик получит отказ и объект строительства не получит законный статус. При этом готовность таунхауса может быть доведена до логического завершения, а большинство квартир уже проданы неосведомленным гражданам.

Но даже если покупателю жилья нового формата повезет с компанией и на руки человек получит всю необходимую документацию, оформленную надлежащим образом, очень скоро станет ясно, что статус дачи значит кое-что еще. В частности ни школы, ни поликлиники, ни тем более ТРЦ или кинотеатра в окрестностях не появится даже в долгосрочной перспективе, поскольку в планы правительства не входит развитие городской инфраструктуры на сельскохозяйственных землях.