Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

05.04.2018

 

Ситуация, когда семья, уже имеющая несовершеннолетнего ребенка, на которого записана одна из долей жилья, находящегося в собственности, собирается улучшить жилищные условия, нередка. Например, после рождения второго малыша, получив материнский капитал, родители, скорее всего, задумаются о расширении площади. Можно прекрасно обойтись и без материнского капитала, прибегнув к ипотечному кредиту. Однако в этом случае владельцы жилья тут же столкнутся с рядом сложностей. Начнем с того, что проблемы могут возникнуть с продажей такой квартиры, в которой владеть одной из долей будет ребенок до восемнадцати лет, ведь соответствующие органы, занимающиеся вопросами несовершеннолетних, будут добиваться предварительной покупки для детей сопоставимой по стоимости и условиям проживания доли в какой-либо другой квартире. Вероятным моментом является и то, что кредитная организация просто откажет в предоставлении займа, так как сотрудники банка прекрасно сознают малую вероятность того, что появится возможность продать эту квартиру в случае непогашения кредита. 

Как же поступить в сложившейся ситуации? Конечно, первая мысль, которая появляется у непрофессионала, — это мысль о том, что чтобы как-то манипулировать старой квартирой, долевыми собственниками которой являются их дети, необходимо для начала получить официальное разрешение тех самых органов опеки и попечительства. В принципе мысль правильная. Можно доказать соответствующей организации, что и в новой квартире ребенок будет иметь адекватную часть площади в собственности. Но на этом дело и остановится, так как банк все равно не будет согласен взять в залог квартиру с собственниками-детьми.

Эксперты комментируют эту ситуацию так: «Банки не будут брать такой залог, потому что реализовать его в случае невыплат по кредиту будет не просто затруднительно, а практически невозможно, ведь органы опеки и попечительства не дадут выселить детей из квартиры и оставить их без жилья. А значит, продать квартиру не получится, и, стало быть, такой залог не будет реально защищать кредитора от финансовых рисков».

В решении вопроса нужно учитывать и тот факт, что на сегодняшний день банки не принимают в качестве залога доли и комнаты. Рассматривается в таком качестве только отдельное жилье, так как лишь его можно будет быстро и прибыльно продать. Так что ситуация с несовершеннолетними собственниками достаточно трудная. Однако кое-что все-таки можно предпринять. Вот несколько вариантов, которые являются хлопотными, но с ними есть шансы добиться поставленной цели. 

Первый вариант – это продажа имеющегося жилья, часть средств от которой будет потрачена на приобретение небольшого по площади жилья ребенку. Оставшиеся в вашем распоряжении деньги можно внести как первоначальный взнос в ипотеку. Если детская квартира или комната, купленная вами, по стоимости будет равноценна части в старой квартире, то со стороны органов опеки и попечительства претензий не возникнет. Но помимо прочего необходимо доказать, что средства от продажи старой квартиры пойдут на покупку новой. 

Еще один вариант, выбрав который, правда, вы не обойдетесь без помощи родственников, — это рокировка собственников. Долю ребенка можно обменять на долю бабушки или дедушки, тети или дяди в другой квартире. В результате получится, что в квартире, которую вы планируете отдавать в залог, уже не будет прописан несовершеннолетний, а значит, и проблем с кредитованием у вас не возникнет.

Риэлторы заявляют, что на данный момент купить жилье в ипотеку можно практически при любом раскладе. Подходящий вариант всегда найдется, главное – знать, где его искать. Таким образом, самым разумным подходом для владельцев квартиры, в которой долю имеет несовершеннолетний, будет обратиться к специалистам рынка недвижимости. А они уж проанализируют все тонкости вашего дела и выберут ту стратегию, которая приведет вас к новой квартире кратчайшим путем.