Надежность застройщиков под юридическим микроскопом. Часть 2

05.04.2018

 

Читайте часть 1

Основные критерии надежности компании-застройщика

В отношениях, связанных с покупкой недвижимости, фигура застройщика имеет ключевой статус. Это означает, что даже при наличии всей необходимой по закону документации компания может не завершить начатое строительство. Как сделать верный прогноз в краткосрочной перспективе?

К великому сожалению, списка гарантированных  надежных застройщиков нет ни на одном сайте, ни в одной страны в мире. Экономический кризис и финансовые неурядицы могут пустить под откос даже самую благонадежную и стабильную компанию.

Как правильно выбирать партнеров?

Объективная оценка благонадежности застройщика – первостепенная и самая сложная задача для дольщика, которого заботит проблема собственной финансовой безопасности. Первый момент, на который рекомендуется обратить внимание – компания застройщик обязана работать в статусе юридического лица. Физическое лицо, даже будучи в статусе индивидуального предпринимателя, не имеет права осуществлять строительную деятельность в качестве застройщика. В некоторых случаях договор может заключаться не от лица застройщика, а через посредника, действующего на основании приобретенного у строительной компании права на участие в строительстве, инвестирование, распределение площадей и переуступку обязательств. В таких случаях тщательной проверке подлежит вся цепочка лиц, осуществляющих свою деятельность между застройщиком и дольщиком.

Полномочия человека, подписывающего документы по доверенности от лица строительной компании, также подлежат обязательной проверке.

В общем и целом перечень информации, которой необходимо заручится для полноценной проверки застройщика, включает в себя ряд обязательных пунктов:

1) Опыт работы компании, ее репутация на рынке. В эту категорию относятся время присутствия на рынке, количество сданных, полноценно работающих объектов, отсутствие просрочек и других нареканий со стороны клиентов, отсутствие судебных тяжб с дольщиками. Рекламная компания, носящая слишком массовый и агрессивный характер, также является поводом насторожиться. Хорошими признаками считается участие в различных государственных программах и высокий общий уровень информационной открытости.

Значительно ускорить сроки и эффективность проведения такой проверки поможет использование СМИ, интернета, а также сайта компании-застройщика. Основным источником поиска ценной информации представляется интернет, поскольку большинство обманутых дольщиков предпочитают делиться своими историями именно на специализированных форумах.

Не лишним также будет посетить интернет ресурсы районного и арбитражного суда своего региона или региона застройщика. Основной предмет интереса – дела, в которых принимала участие компания в статусе ответчика, а также любые другие судебные разбирательства, связанные с профессиональной деятельностью застройщика.

2) Проверка правоспособности юридического лица, с которым предстоит заключение договора долевого участия. Компания должна быть уполномоченной брать на себя определенный перечень обязательств и прав.

В этом направлении дольщику рекомендуется сконцентрировать свое внимание на информации следующего порядка:

а) Наличие выписки из ЕГРЮЛ. Застройщик должен быть действующим юридическим лицом, а не компанией, которая прошла через процедуру реорганизации или ликвидации;

б) Проведение тщательного анализа учредительной документации необходимо с целью установления корректности сроков действия единственного исполнительного органа, в лице генерального директора, а также выяснение фактов возможных ограничений на заключение сделок с уполномоченным лицом;

в) Необходимым также является анализ выписки из протокола общего собрания участников общества или оригинала этого документа. Данный шаг необходим для определения правомерности заключения сделок от имени компании тем или иным лицом, ровно как и правомерности выдачи этим же лицом доверенностей, заключения договоров и т.д.

Все вышеперечисленные сведения обязаны предоставляться застройщиком в соответствии с ч. 1. ст. 20 214-ФЗ.

3) Проверка финансового состояния застройщика имеет первостепенное значение. Убытки, значительные долги, резкий недостаток ресурсов и слишком низкая цена продажи недвижимости – более чем весомые поводы отказаться от сотрудничества с компанией.

В соответствии с ст. 20 214-ФЗ застройщик также обязан предоставлять всю необходимую документацию для анализа финансового состояния компании. Изучение бухгалтерской отчетности, а именно отчета о прибыли и убытках, баланса, является крайне полезной мерой по определению уровня безопасности предстоящей сделки.

Также застройщик в обязательном порядке проверяется на предмет возможного банкротства. Кому охота иметь дело с компанией, которая в ближайшее время может прекратить вести свою деятельность? Необходимую информацию достаточно легко получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав в критериях поиска наименование, адрес, а также некоторые другие сведения о компании-застройщике. Наличие судебных тяжб на предмет банкротства аналогичным образом проверяется в Арбитражном суде.

Проверка инвестиционного проекта на предмет рисков, в частности перед приобретением жилья в новостройке — обязательное условие. Конечно, 100% гарантию безопасности не дает ни одна, даже самая тщательная процедура анализа, но минимизация вероятности попадания в неприятную ситуацию – вполне реальная перспектива. Для достижения максимально высоких результатов рекомендуется заручиться помощью опытного юриста или адвоката. В этом случае предусмотрительный дольщик имеет все шансы на успех в новом качестве покупателя недвижимости, который в скором времени отпразднует настоящее новоселье.