Цены на недвижимость в 2015 году: прогнозы

05.04.2018

Эксперты в один голос заявляют о будущем падении спроса на недвижимость. Свой прогноз они дают после «черного» вторника, отмеченного повышением ключевой ставки и рекордным падением рубля. Между тем, существует и альтернативное мнение о том, что правительство создаст более благоприятные условия для строительства жилья. 

Пределы спроса

Еще в конце 2013 года отсутствие экономического роста на фоне увеличивающегося предложения создали условия для снижения платежеспособного спроса. Последние события, связанные с грядущим ростом ставок по ипотеке и общей финансовой нестабильностью, подхлестнули интерес россиян к жилью как к материальному активу. Уже сейчас на рынке недвижимости царит большой ажиотаж. Люди пытаются сохранить свои сбережения и массово скупают квартиры. Однако оптимизма это не добавляет, поскольку процесс не бесконечен: денежные средства рано или поздно закончатся, а инфляция съест реальные доходы. Те россияне, у кого имеются на руках живые денежные средства, продолжают инвестировать в квадратные метры, но у этого спроса есть предел. Другая часть населения, которая может рассчитывать только на ипотеку, уйдет в тень как только повысятся процентные ставки. В связи с этим специалисты рынка ожидают значительное падение спроса на недвижимость в будущем году.

Прогнозы цен

По данным аналитических агентств, долларовые цены продолжают падать. Так, с января 2014 года средняя стоимость одного квадратного метра в Санкт-Петербурге снизилась примерно на 10-15%. Эта же тенденция скорее всего сохранится и дальше. А вот с рублевыми ценами ситуация неоднозначна, и их значения будут определяться событиями на валютном рынке. В общем и целом, на протяжении всего 2014 года цены на первичном рынке жилья выросли на 7,2%, а вторичка показала рост в 8,1%. Если негативные процессы в экономике сохранятся, то платежеспособный спрос неминуемо упадет. Нельзя забывать и о том, что в 2015 году рынок должен пережить переход на новый порядок вычисления налога. Поэтому весьма вероятно, что цены в рублевом эквиваленте будут медленно катиться вниз в ближайшие один-два года. 

Впрочем, это мнение неоднозначно. Ряд экспертов полагают, что ни резкого роста, ни стремительного падения стоимости жилья не случится. При стабилизации экономики цена за один квадратный метр может подняться на 2-3%. Причинами этого процесса станут как инфляция, так и рост ключевой ставки ЦБ. С другой стороны, если рецессия продолжится, снизится и покупательская способность. А значит, чтобы не терять спрос, застройщики будут предлагать потенциальным клиентам скидки и акции, которые формально снижают стоимость квартир.

Помимо падения спроса эксперты предрекают и спад предложения со стороны застройщиков. После того, как сегодняшний бум продаж исчерпает свои ресурсы, девелоперы будут крайне осторожно выводить новые объемы квадратных метров.

Риски банкротства 

Вспоминая кризис 2008 года, многие опасаются грядущей серии банкротств и остановок строек. Понятно, что при текущем значении ключевой ставки у многих застройщиков появятся проблемы с кредитованием. А если принять во внимание еще и падение платежеспособного спроса, то можно предположить, что ряду компаний просто не хватит собственных средств, поступающих от дольщиков. В группу риска попадают, прежде всего, небольшие строительные фирмы, занимающиеся жильем в Ленобласти. В условиях кризиса основная масса покупателей сконцентрируется на жилых комплексах в черте города, а новостройки, расположенные в области, будут испытывать дефицит интереса.

Не исключено, что девелоперы приостановят новые проекты и сфокусируются на тех, которые находятся в активной фазе строительства. По оценкам экспертов, если негативные тенденции в экономике сохранятся в течение двух-трех лет, объемы ввода нового жилья сократятся на 30-50%.

Между тем, сами строители уверяют, что уже запущенные объекты заморожены не будут. Все-таки кризис 2008 года многому научил участников рынка, которые сегодня более разумно подходят к финансированию проектов, сокращают объемы кредитного портфеля, стремятся диверсифицировать бизнес, занимаясь не только строительством, но и, например, производством стройматериалов, чтобы в меньшей степени зависеть от поставщиков.

Действительно, стратегия девелопера успешна в том случае, если базируется на двух принципах. Первый из них – это вертикальная интеграция бизнеса, когда компания занимается полным циклом производства. И второй – создание качественного ликвидного продукта, который ориентирован на широкий спектр покупателей.

Выбор покупателя 

Как вести себя покупателям, готовым инвестировать в недвижимость, спорный вопрос. В любом случае эксперты советуют принимать взвешенные решения и не хватать первое попавшееся под руку. Если есть вариант от надежного застройщика, с хорошей планировкой и в востребованном направлении, то не стоит ожидать уменьшения его стоимости, поскольку такой объект будет востребован всегда. Обычно снижается ценник тех проектов, которые имеют какие-либо «дефекты», например, квартира в панельном доме, расположенном вблизи загруженной трассы.

При выборе объекта покупателю необходимо исходить из своих текущих потребностей и возможностей. Так, конечно, можно отложить сделку, надеясь получить в следующем году снижение цен, запуск акций и появление привлекательных предложений. Но с другой стороны, будущее ипотеки туманно, и нет никакой уверенности в том, как поведут себя ставки по кредитам. 

Будущее рубля

Несмотря на общие пессимистические настроения, некоторые участники рынка все же находят повод для оптимизма. Так, ряд аналитиков полагает, что уже в начале 2015 года атака на рубль закончится и он значительно укрепит свои позиции за счет экспортных операций России.

Большие надежды возлагаются на власть, от которой ждут принятия скорых мер по защите рынка жилья. В настоящее время Россия отвоевывает возможность совершать торговые операции на мировом рынке не за доллары. Благодаря этому экономика страны должна получить стабильное развитие, а объемы строительства будут нарастать.

Новые попытки стабилизировать ситуацию и преодолеть сложный период уже принимаются. Так, 19 декабря Государственная Дума приняла закон о декапитализации банков через облигации Федерального займа на общую сумму в 1 триллион рублей. По мнению главы Минфина Антона Силуанова, данная инициатива позволит привлечь с рынков больше ресурсов и увеличить капитал банковского сектора до 13%. В итоге власти рассчитывают обеспечить устойчивость банковской системы, от которой зависит и кредитование предприятий.

Кроме того, в ближайшее время парламентарии могут рассмотреть и еще один законопроект, защищающий россиян в случае повышения ставок по ипотечным кредитам. Данная инициатива предполагает, что банки не вправе выселять граждан, если те не смогут оплачивать ипотеку по новым ставкам, но продолжат осуществлять платежи в размерах докризисного периода. Так, в качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда человек платит по 25 тысяч рублей в месяц за ипотеку, а банк повышает платеж до 50 тысяч. При этом если гражданин продолжит вносить прежнюю сумму, то его долг будет фиксироваться и накапливаться, но санкций в виде выселения не последует.