Квартиры в панельных домах. Выбираем правильно

05.04.2018

Построенные по типовому проекту панельные дома – один из наиболее распространенных и недорогих видов городского жилья в современной России. Возводимые в некогда новых спальных районах, сегодня панельные многоэтажки располагаются в непосредственной близости от центральных частей, разросшихся за многие годы городов. Плотность застройки в таких районах, как правило, невысока, а налаживаемая на протяжении длительного времени инфраструктура прекрасно развита.

«Спальные» районы советского периода хорошо распланированы, поэтому в каждом панельном квартале имеются школа, детский сад, несколько магазинов, скверы и прочие необходимые для комфортной жизни объекты общественного использования.

Учитывались во времена возведения «панелек» и такие позабытые многими современными застройщиками факторы, как инсоляция и характерная для конкретной местности роза ветров.

С момента появления на современном строительном рынке известных по своей нерациональной планировке квартир-студий было пересмотрено и отношение российских граждан к реализованным в панельных домах планировочным решениям. Достаточно привычные проекты типовых «однушек», «двушек» и просторных многокомнатных квартир в панельных домах советской эпохи стали синонимом давно устоявшихся и подходящих для жизни планировочных решений жилых помещений.
Сегодня возведенные в период развитого социализма полносборные дома принято классифицировать по дате их сдачи в эксплуатацию на старые и новые «панели». При этом к первой группе специалисты по недвижимости относят так называемые «дома-корабли», а также «брежневки» и «хрущевки». Вторая же группа включает возведенное уже после 70-х годов прошлого столетия жилье, т.е. дома серий 137, 504Д2 и 600.11. К новым «панелям» относятся и отстроенные в начале рыночного периода типовые дома.

Говоря о классификации панельных домов, исходя из их возраста, важно отметить, что она не всегда отражает степень сохранности каждого отдельно взятого объекта. Так, построенные еще во времена Хрущева жилые здания, в отдельных случаях могут отличаться лучшей, нежели у возведенных в 90-х гг. домов, сохранностью.

С конца 50-х и до середины 80-х гг. прошлого века на территории Ленинграда было воплощено в жизнь 4 поколения типовых панельных проектов. С началом же рыночного периода к ним добавилось и пятое. Что представляют собой все эти панельные дома и в чем принципиальные различия их архитектуры и внутренней планировки?

4 поколения «народного» жилья

Первое поколение знаменитых советских «панелек» известно каждому россиянину под именем «хрущевки». Это жилье было задумано советским правительством как действенный инструмент для борьбы с коммунальными квартирами, никак не соответствующими новому облику процветающего социалистического государства. Строительство этих, как правило, пятиэтажных зданий без мусоропроводов и лифтов началось в начале 60-х гг. XX века. К середине же 80-х новые панельные кварталы, подаренные советским гражданам товарищем Хрущевым и советскими конструкторами, были не только сданы в эксплуатацию, но и обжиты новыми владельцами.

К середине 60-х годов этажность панельных домов увеличилась до девяти, а их жители получили в свое распоряжение такие блага цивилизации, как лифты и централизованный мусоропровод. Такие здания, прозванные в народе «брежневками»  мало чем отличались от первого поколения панельных домов. Все тоже расстояние в 2,5 м от пола до потолка, не превышающий 3,2 м шаг поперечных перекрытий и такие же тесные, хоть и увеличившиеся по площади на пару квадратных метров кухни.

1-ЛГ600, известные среди населения под именем «корабли», — одни из наиболее бюджетных вариантов жилья на современном отечественном рынке недвижимости. Свое колоритное название эти строения получили за присущую им многоподъездность и бесконечные «ленты» окон и лоджий, протянувшиеся на всю длину фасадов. Более прочные и долговечные по сравнению с «брежневками» и «хрущевками», «корабли» принято относить к третьему поколению жилого панельного фонда. Квартиры в таких домах имеют от 1 до 5 комнат и не подлежат перепланировке ввиду свойственного 1-ЛГ600 полносборного домового каркаса. Ахиллесовой пятой этих домов является их облицованный газобетонными панелями низкой плотности фасад, нуждающийся в регулярной реставрации.

Середина 70-х гг. ознаменовалась очередным увеличением этажности знаменитых «панелек», Теперь эти дома достигали 14 этажей в высоту и радовали своих жильцов наличием грузового и пассажирского лифтов. Для выхода на не задымляемую  лестницу теперь требовалось пройти через переходной балкон. Кухонные помещения увеличились в размерах, а в некоторых сериях домов стали оснащаться электроплитами. Расположенные в зданиях 137 и 125 серий квартиры «выросли» до 2,7 метров в высоту. Увеличился и поперечный шаг внутренних перекрытий, составивший чуть больше 3,5 м. Вместо чуланов и просторных кладовых, повсеместно включаемых в проекты «хрущевой» и «брежневок», квартиры в 4 поколении «панелек» получили встроенные шкафы. Классический для массового жилого строительства паркет, укладываемый на деревянный настил, уступил место более дешевому и практичному линолеуму, настилаемому прямо на бетонную стяжку.

Панельный «секонд-хенд» или как выбрать бюджетное жилье?

Первое, чему следует уделить внимание в процессе выбора квартиры в панельном доме – это период его возведения. Так, поиск квартиры с просторной кухней в малогабаритных «хрущевках» и «брежневках» — полностью бесперспективное занятие. Классическая квартира времен Хрущева в большинстве случаев выходит окнами на одну сторону здания и включает одну или несколько смежных комнат, а также совмещенный и небольшой по площади санузел. Максимальный для «хрущевских» кухонь размер не превышает 6 кв. м.

Если поговорка «в тесноте, да не в обиде» — не ваш вариант, присмотритесь к расположенным квартирам в «кораблях». Здесь найдутся достаточно просторные комнаты и широкий коридор, а вот кухня не превысит 6,3 метра и вряд ли порадует своих обитателей загнанным под самый потолок оконным проемом. Существует и кооперативная модификация ЛГ600, подразумевающая просторные (до 11 кв. метров) кухонные помещения. Но сегодня такая жилплощадь – редкость, а ее приобретение – большая удача.

Если основополагающим параметром при выборе квартиры в «панельке» для вас является просторная кухня, обратите свое внимание на 137 серию и возведенные в соответствии с проектом 1-504Д2 дома. Площадь кухонных помещений расположенных в них квартир достигает 14 кв. метров.

Еще одним важным преимуществом четвертого поколения «панелек» является ванная комната, способная вместить 170-см ванну и полноразмерную стиральную машинку.

Собравшись приобрести жилье в полносборном многоэтажном доме советского периода, помните, что расположенные на последнем и первом этажах таких зданий квартиры часто страдают повышенной влажностью (от подвальных помещений), а также промерзанием или чрезмерным прогреванием (верхние ярусы). Связана такая особенность с отсутствием цоколя в планировке «панелей», что автоматически понижает уровень изоляции «крайних» этажей. Все эти проблемы устраняются в ходе проведения капитального ремонта путем полного перестилания напольных покрытий и произведения работ по герметизации пола и потолка. При этом если отсутствие шумных соседей сверху – неоспоримое преимущество квартир расположенных на последних этажах, то их плохая теплоизоляция – настоящая проблема, как в период морозов, так и в летнюю жару. Но такая проблема верхних этажей характерна для панельных домов раннего периода строительства, не имеющих чердачного пространства, которое защищает смежные с ним квартиры от жары и зимних морозов. Нормализовать же ситуацию с чрезмерной восприимчивостью такого жилья к сезонным перепадам температур поможет лишь капитальный ремонт кровли всего здания. 

Ремонт квартиры в «панельке»

Квартиры в панельных домах редко нуждаются в проведении капитального ремонта. Тем не менее, став обладателем такого жилья, лучше всего позаботиться о замене старых деревянных окон на новые стеклопакеты. Отличным решением станет и полная реконструкция пола, включающая не только разбор ветхого паркетного покрытия и замену лаг, но и очищение вскрытого пространства от накопившегося за долгие годы мусора, а также изоляция и укладка нового пола.

В домах типа 1-ЛГ600 и, так называемых, «новых панельках» торцевые квартиры являются наименее привлекательными для покупки с точки зрения комфортного проживания. Промерзающее зимой и душное жарким летом, такое жилье требует серьезной работы по обеспечению теплоизоляции всех смежных с улицей стен.