Покупка залоговой недвижимости в Испании со скидкой
8 Октября 2014 г.

Покупка залоговой недвижимости в Испании со скидкой

 

Залоговая недвижимость – прекрасный способ приобрести жилье с хорошей скидкой. Действенна такая схема и по отношению к испанской недвижимости. Ведущие свою деятельность на территории этого государства банки охотно распродают находящиеся в ипотеке жилые объекты, выплаты по которым были серьезно просрочены или не вносились вовсе. Но, как показывает практика, покупка в собственность отчужденного жилья – не единственный путь к обладанию желанными квадратными метрами на территории Испанского государства. О новых методах приобретения недвижимости в Испании по привлекательно низкой цене мы и расскажем сегодня, предоставив вашему вниманию пошаговую инструкцию покупки у банка находящейся в ипотеке недвижимости с дисконтом долгов ее собственника.

Начавшийся в 2008 году экономический кризис привел к тому, что многие граждане Испании, приобретавшие недвижимость в кредит, так и не смогли рассчитаться с банками по сопряженным с ним долгам. Итогом такой ситуации стало массовое отчуждение долговой недвижимости в пользу банковских организаций, которые, в свою очередь, выставили ее на продажу для компенсации нанесенного им финансового ущерба.

Вполне понятно, что профильная банковская деятельность весьма далека от риелторского бизнеса, а перенасыщенный предложениями о продаже недвижимости внутренний рынок Испании только усугублял невыгодное для финансовых организаций, пытающихся реализовать отчужденное жилье, положение. В сложившейся ситуации выставленная на продажу недвижимость могла годами ожидать своего покупателя, а банк был вынужден исправно платить по сопряженным с ее простоем счетам. Компенсировать финансовые потери в такой ситуации удавалось далеко не всем кредитным организациям. Именно поэтому многие банки предпочли не вступать в свои законные права на владение отчужденным имуществом, а подыскать нового покупателя, и вручить ему недвижимость вместе с оставшимися от прошлого владельца долгами за «живые» деньги.

Итак, каковы же этапы покупки «долга» по выданному на испанскую недвижимость кредиту?

1. Банк выставляет на продажу отчужденную за неуплату долгов по кредиту недвижимость.
2. Инвестор, задавшийся целью выгодно приобрести недвижимость в Испании, изучает имеющиеся предложения.
3. Потенциальный покупатель обсуждает со специалистами из риелторского агентства условия предстоящей сделки.
4. В случае если инвестора все устраивает, он заключает с банком-продавцом договор о покупке долга владельца отчужденной недвижимости.
5. Следующий этап после подписания договора о покупке долговых обязательств перед банком – аукцион, на котором и будет выставлена на продажу, ставшая предметом отчуждения, недвижимость.
6. В итоге проведения торгов инвестор либо становится собственником испанской недвижимости по привлекательной цене, либо возвращает вложенные в покупку долга средства с прибылью (стартовая цена на аукционе высчитывается именно исходя из долга прежнего владельца недвижимости перед банком).

Давайте более подробно рассмотрим каждый из вышеперечисленных этапов:

1. Разыскиваем и анализируем интересные предложения

Если вы находитесь на территории России, то лучшим способом для поиска максимально выгодных предложений о продаже долга по испанской недвижимости станет сотрудничество с агентством, занимающимся сбором и систематизацией подобных сведений. Дело в том, что общей базы, включающей все актуальные предложения о продаже недвижимости в Испании по схеме «покупка долга» попросту не существует. Обратившись же в агентство недвижимости, занимающееся сбором таких данных, вы сможете максимально быстро подыскать интересующий вас объект для приобретения по нему долговых обязательств.

2. Рассмотрение условий по конкретной сделке

Предположим, что нынешний собственник недвижимости не выполняет свои долговые обязательства на протяжении многих месяцев. Банк приходит к пониманию бесперспективности дальнейших отношений с должником, но терять, например, 320 тыс. евро, которые задолжал ему заемщик, конечно, не хочет. Но как банку заинтересовать потенциального покупателя долга по недвижимости? Ответ прост: дисконтом! Банк предлагает условия перекупки долговых обязательств не за 320, а за 270 тысяч, а может быть, и еще дешевле. Конечно, инвестор заинтересуется таким предложением! Но можно ли говорить о еще более выгодных для покупателя условиях покупки долга, достигнутых путем переговоров и торга с финансовой организацией-продавцом?

Можно. Но доверять такие торги следует опытному в вопросах покупки долга испанскому партнеру. Зачем банку идти на уступки и соглашаться на еще более привлекательные для инвестора условия? Потому что основной целью для него является единовременное получение от покупателя всей суммы долга.

Собравшись приобрести испанскую недвижимость по схеме «выкупа долга», необходимо учитывать, что до момента смены собственника ее осмотр и оценка изнутри запрещены по закону.

3. Договор о покупке долга

После принятия инвестором окончательного решения о покупке долговых обязательств, имеющегося у собственника недвижимости перед банком, его ожидает простая процедура, состоящая из 2 последовательных этапов.

Первый из них – заключение договора с банковской организацией. Второй – внесение соответствующих поправок в раздел обременений документа, свидетельствующего о собственности, являющейся предметом сделки недвижимости. Вместо банка в графу «кредитодатель» вписывается инвестор. При этом новый владелец недвижимости останется должен организации-кредитору столько же, сколько и предыдущий, а инвестор выигрывает за счет внесения им более скромной суммы в момент выкупа долга.

В процессе подписания договора отдельной оплате подлежат нотариальные и регистрационные услуги, а также однопроцентный налог, взимаемый за передачу прав собственности на недвижимость. Какие-либо другие налоги на этом этапе сделки не оплачиваются.

Если по итогам аукциона недвижимость так и останется в собственности инвестора, то оставшиеся налоги он должен будет уплатить сам, в противном случае эта обязанность упадет на плечи нового обладателя объекта торгов.

4. Подготовка к проведению публичных торгов

Как только выкуп долга произведен, а инвестор оформлен в качестве кредитодателя, начинается подготовка к проведению публичного аукциона, которая может занять от полугода до 12 месяцев. На протяжении всего этого срока пеня по ипотечному кредиту будет расти. Соответственно, увеличивается и сумма задолженности первоначального владельца недвижимости перед инвестором. Если инвестор подает в суд на должника, то он должен будет оплатить судебный сбор, объем которого напрямую зависит от размера накопившегося долга.

Перед началом аукциона производится оценка объекта, оплата которой ложится на плечи инвестора. Оплачивает он и 0,5% суммы задолженности с целью регистрации реализуемого объекта в реестре недвижимости.

До полного окончания судебной тяжбы прежний владелец недвижимости в полном объеме несет обязательства по оплате сопряженных с ее содержанием налогов и услуг коммунального характера.

5. Аукцион и передача прав собственности

После того, как дата проведения аукциона назначена, недвижимость выставляется на торги. При этом ее стартовая стоимость рассчитывается исходя из размера задолженности перед банком, накопившихся процентов и всевозможных финансовых издержек.

Торги проводятся непосредственно в зале суда, «билетом» на участие в них становится внесение символического залога, гарантирующего серьезность намерений участников. Если инвестор желает оставить объект торгов за собой, он также имеет право принять участие в аукционе. Если же его главной целью является получение финансовой выгоды от продажи, он может поучаствовать в торгах в роли зрителя.

Если в результате проведения аукциона недвижимость так и не обретет нового владельца (а на практике такие случаи – не редкость), происходит ее оформление в собственность инвестора в порядке, идентичном процессу проведения сделки купли-продажи жилой недвижимости вторичного рынка. Сопряженные с оформлением сделки налоги в такой ситуации составляют 8% при номинальной стоимости жилья до 400 тыс. евро, 9% - в случае ценового диапазона от 400 до 700 тыс. евро и 10% от общей цены недвижимости в случае ее большей, нежели 700 тыс. стоимости.

Покупая залоговую недвижимость, инвестор должен понимать, что в случае неоплаты коммунальных долгов по ее обслуживанию предыдущим владельцем, они перейдут ему вместе с новоприобретенным жильем. Во избежание появления подобной статьи расходов, следует потребовать у банка долговой отчет по недвижимости перед заключением договора  купли-продажи долга по выданному на ее приобретение кредиту.