Как оценить качество загородного дома?
23 Июня 2015 г.

Как оценить качество загородного дома?

Частные продавцы и девелоперы, занимающиеся возведением загородных домов, всегда стремятся показать свои объекты с лучшей стороны. Они умалчивают о всех скрытых дефектах, но без них загородная стройка обходится редко. И получается, что, делая дорогую покупку на всю жизнь, человек иногда получает кота в мешке.

Проектная документация

В сегменте загородного домостроительства есть два типа объектов, приобретение которых сопряжено с минимальными рисками. Первый — это дом, успешно переживший несколько зим, и второй — это случай, когда весь процесс строительства, начиная от подготовки участка до внутренней отделки стен, проходит под неусыпным контролем требовательного заказчика.

Совсем новый, только что сданный коттедж — это покупка наугад. Основная проблема заключается в том, что все недочеты, допущенные в ходе строительства, умело замаскированы и проявляются не сразу, а спустя несколько лет эксплуатации. Поэтому, чтобы максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов, будущий собственник должен с особой тщательностью проверить объект еще на этапе заключения договора.

Если продавец имеет на руках проект дома, задача покупателя значительно упрощается. Но проектная документация даже на небольшую дачу — это внушительный альбом с чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками. Далеко не каждый сможет правильно прочитать их и выявить возможные ошибки в расчетах, но на первых порах это и не нужно. Главное — убедиться, что речь идет о добросовестном контрагенте, который строит по проекту, а любые изменения фиксирует документально. Например, если дом уже подключен к инженерным коммуникациям, на руках у продавца должны быть договоры с поставщиками и субподрядчиками, гарантирующие качество выполненных работ.

Можно ли соглашаться на сделку, когда собственник или застройщик не готовы предоставить исчерпывающий набор проектно-сметной документации, отражающей и ход строительства, и произведенные конструктивные изменения? Теоретически, да, но осматривать дом придется еще более придирчиво. Лучший период для этого — не стадия готовности под ключ, а этап, когда внутренние отделочные работы еще не завершены. Открытые фундаменты и свободные от облицовки стены позволяют воочию увидеть состояние строительных конструкций.

Фундаментальный вопрос

Вне зависимости от того, есть проектная документация или нет, осмотр объекта следует начинать с фундамента. Опыт показывает, что при грамотно подготовленном основании вероятность брака в стенах и кровле снижается.

Если к моменту продажи цокольная часть уже облицована, то проверить ее состояние не представляется возможным. В этом случае интересоваться следует не самим фундаментом, а его окружением, в первую очередь, наличием и работоспособностью дренажных систем.

Как известно, один из главных врагов любого дома, и старого, и нового — это высокий уровень грунтовых вод. Следовательно, строители должны позаботиться об их отводе от фундамента. Оценить добросовестность мастеров можно, пробурив садовым буром контрольную скважину глубиной около метра. Если она заполняется водой — дело плохо. Многое скажет и состояние подвала. Следы протечек на стенах, чрезмерная влажность и запах плесени — явные признаки серьезных упущений.

Экскурсия по дому

С подготовки фундамента и его качества начинаются цепочки неустранимых строительных дефектов. Брак на стадии возведения стен и кровли тоже неприятен, но не столь критичен.

Минимальный набор действий для приемки дома от строителей сводится к визуальному осмотру помещений. С помощью строительного уровня необходимо проверить вертикальность стен и межкомнатных перегородок, горизонтальность полов и подоконников, понять, как хорошо открываются и закрываются окна и двери, а заодно — без перекосов ли они установлены.

При осмотре чердака или мансарды главное, что должно насторожить покупателя, — это избыточная влажность, затхлый воздух и влажные на ощупь конструкции под потолком. Все эти неприятности свидетельствуют о плохой вентиляции подкровельного пространства и могут проявиться даже в новом доме.

Задачу покупателя существенно упрощает тепловизионное обследование. Оно позволяет обнаружить мостики холода, дефекты монтажа оконных и дверных проемов, участки, где неправильно уложен утеплитель. Но проводить его можно только в зимнее время года, когда помещения хорошо протоплены, а на улице установилась минусовая температура.

Найденные в ходе экскурсии отклонения говорят не только о дефектах конструкций, но и о культуре и профессионализме самих строителей. Поэтому там, где имеются видимые следы небрежности, велика вероятность и скрытого неустранимого брака.

Все эти советы касаются уже готового или находящегося на стадии завершения дома. Когда до окончания работ еще далеко, есть смысл чаще навещать стройплощадку и беспокоить строителей. Самые важные контрольные этапы: момент подготовки строительного основания и дренажные работы, оценка уже готового фундамента, период возведения стен, монтаж утеплителя, установка оконных и дверных блоков.

Если же речь идет не о компактной даче, а о полноценном коттедже, лучше привлечь к его оценке независимых экспертов. Глаз профессионала заметит куда больше неприятностей: подмену дорогого материала дешевым аналогом, качество монтажа утеплителя, наличие или отсутствие предусмотренных проектом паро- и гидроизоляционных пленок, поврежденные грибком газобетон и древесину. Нюансов здесь, действительно, много, а цена ошибок, которые могут превратить свежий дом в разрушающийся неликвид, крайне высока.