Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
30 Декабря 2013 г.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки


Покупка жилой недвижимости для большинства населения невозможна без применения кредитных средств. В подобных ситуациях на помощь приходят многочисленные банки, предлагая ипотечное кредитование на различных условиях. Чем успешно и пользуется абсолютное большинство обладателей жилой собственности.

По статистическим данным, в Санкт-Петербурге порядка 20% ипотечных кредитов закрываются досрочно.

Как показывает практика, значительная часть заемщиков, оформивших ипотеку, через пару лет (или раньше) понимают, что могут досрочно погасить весь кредит или его часть. Как поступать в подобных ситуациях, потребитель должен знать заранее, до оформления кредита в своем банке. Но если же ситуация с досрочным погашением не была запланирована, и никто не интересовался ее условиями, то подойти к ее решению нужно обдуманно.

________________________________________ ,, _______________________________________

при оформлении ипотечного кредита заранее уточните
условия досрочного погашения

________________________________________ ,, _______________________________________


Прежде чем рассмотреть все нюансы, попробуем рассчитать материальную выгоду.

Предположим, что сумма кредита - 3 000 000 рублей, оформлена в банке под 11% годовых (средний показатель по Санкт-Петербургу на 2013 год) сроком на 15 лет. Ежемесячный платеж в среднем – 34 100 рублей. Полная переплата на конец договора с учетом всех комиссий, страховых обязательств и налоговых вычетов составит около 3 200 000 рублей.

В том случае, если заемщик хочет полностью погасить долг через 2 года, то ему потребуется единовременная выплата порядка 2 800 000 рублей. В этом случае, при пересчете, ему спишется около 2 200 000 рублей процентов.

Если же досрочное погашение произведется через 10 лет после начала срока кредитования, то экономия будет намного меньше – около 500 000 рублей с переплатой по процентам - 2 700 000 рублей.

Как мы видим из этих расчётов, любая оплата кредита раньше срока приносит реальную пользу. Но при этом досрочное погашение работает наиболее эффективно на ранних сроках кредитования. Основывается это на том, что все банки предоставляют условия, при которых большая часть ежемесячного платежа первую половину срока кредитования уходит на погашение только процентной составляющей всей суммы кредита, а остальная - на уменьшение основного долга.

________________________________________ ,, _______________________________________

досрочное погашение работает наиболее эффективно
на ранних сроках кредитования

________________________________________ ,, _______________________________________


Рассмотрим другую ситуацию, когда заёмщик оформляет ипотеку на меньший срок, не рассматривая вариант с досрочным погашением, но с более серьезным ежемесячным платежом.

Остальные условия оставим те же: сумма кредита 3 000 000 рублей, ставка 11%. Но срок ипотеки 10 лет. Ежемесячный платеж при этом составит 42 000 рублей. Переплата на конец действия кредита с учетом всех комиссий, страховых обязательств и налоговых вычетов составит около 2 000 000 рублей.

Эти приблизительные расчёты помогут нам сравнить два рассматриваемых способа кредитования: на длительный срок с возможностью досрочного погашения и на более короткий срок без дополнительных выплат.

Относительно короткий срок ипотеки в 10 лет позволяет экономить на процентах, в нашем случае порядка 1 200 000 рублей, по сравнению со сроком в 15 лет.

Даже при досрочном погашении ипотеки сроком на 15 лет после 10 лет ее использования, потребитель потратит на 700 000 рублей больше.

А вот закрытие долга в течение 2-3 лет значительно может сократить затраты по процентам и намного выгоднее ипотеки на 10 лет! Не каждый может закрыть кредит на столь ранних сроках, но если же такая возможность существует, то воспользоваться ей нужно обязательно.

________________________________________ ,, _______________________________________

при частичном досрочном погашении
эффективнее сокращать срок кредита

________________________________________ ,, _______________________________________


Надо заметить, что неполное досрочное погашение ипотеки предполагает две схемы пересчета: срока кредита или ежемесячного платежа. При выборе одной из этих схем, все эксперты приходят к однозначному выводу: эффективнее всего сокращать именно срок кредита, так как в этом случае уменьшается не только время пользования ипотекой, но и сам остаток долга.
Хотя этот вариант не облегчает ежемесячный платеж, но в перспективе позволяет избавиться от груза долга намного раньше и с меньшими затратами.

Нюансы досрочного погашения ипотеки.

Любой банк заинтересован в том, чтобы заемщики не сокращали сроки своих обязательств и при этом неукоснительно, без задержек выплачивали установленные платежи. Только в этом случае банк получит полную выгоду от предоставленного займа.
Но так как все потребители кредитов по российскому законодательству имеют полное право на досрочное погашение и пересчет процентов, то банки не могут им в этом отказывать. При этом, законные права могут отягощаться со стороны банков различными условиями, усложняющими процедуру досрочного освобождения от кредита:

- Вводятся ограничения на размер минимальной суммы досрочной выплаты – для того чтобы заемщику было труднее собрать необходимый минимум. Эта сумма может варьироваться до внушительных размеров.
- Мораторий на осуществление операций по досрочному погашению - период времени, в течение которого банк запрещает частично или полностью погашать кредит.
- Дополнительное документальное оформление – банки сознательно усложняют процедуру погашения. Способы могут быть разные, за несоблюдение которых банками могут устанавливаться определенные штрафы. Например, заемщик заявил о внеочередном платеже, но не внес его.

Как сложно не было рассчитываться со своими долгами, тянуть с этим не стоит. При любой возможности существенно сократить сумму кредита без каких-либо материальных осложнений для семейного бюджета, действовать нужно без особых раздумий. Этим самым заемщик не только экономит реальные деньги, но и быстрее освобождается от обязательств.

Однако, в некоторых случаях, пользоваться досрочным погашением нужно с учетом банковских условий.