Особенности оценки залоговой квартиры
23 Июня 2015 г.

Особенности оценки залоговой квартиры

Оценивая недвижимость перед проведением сделки, продавец или покупатель желает получить стоимость, адекватную сложившимся рыночным условиям. В целом ряде случаев грамотная оценка помогает оформить продажу в оптимальные сроки и с максимальной выгодой для обеих сторон. Но иногда заключение оценщика оборачивается весьма неприятным сюрпризом.

Две стороны медали

Обычно о стоимости жилья человек узнает одним из трех образов. Он может самостоятельно отслеживать текущий уровень цен в специализированных изданиях, обратиться с запросом к профессиональному оценщику или доверить сделку риэлтору, который даст свои рекомендации. В идеале во всех трех случаях цены если и будут различаться, то незначительно. Однако если та же квартира выступает объектом залога, а ее оценка проводится по требованию банка, результат может получиться принципиально иной.

Например, человек собирается приобрести на вторичном рынке квартиру, выставленную за 5 миллионов рублей. Именно такая цифра указана в заключении оценщика, который провел экспертизу по просьбе продавца. Покупатель, не имея на руках достаточной суммы, решает взять кредит под залог приобретаемой квартиры. Допустим, размер кредита должен быть не меньше трех миллионов рублей. В случае положительного рассмотрения заявки банк обязательно требует от заемщика заключение оценщика о залоговой стоимости объекта.

И тут неожиданно выясняется, что квартира как объекта залога стоит не пять и даже не три миллиона рублей, а всего лишь два с половиной. Соответственно, денежные средства, на которые может рассчитывать покупатель, придя в банк, становятся меньше той суммы, что планировалось взять изначально. Их уже не хватает, чтобы полностью расплатиться по договору, и сделка оказывается под угрозой.

Большая разница

Перед тем, как обращаться к профессиональному оценщику, необходимо понимать, что оценка недвижимости не дает универсального ответа на все случаи жизни, и ее результат зависит от того, с какой целью она проводится. Так, в отчете продавца обычно указана цена, рекомендуемая для сделок купли-продажи, а в отчете покупателя, с которым он пойдет в банк, стоит цифра, учитывающая специфику залоговых отношений.

Для любого кредитора важно, что в случае банкротства заемщика он может погасить просроченную задолженность, реализуя залоговый объект, причем в максимально короткие сроки. Поэтому учитываются все риски, способные повлиять на стоимость квадратных метров. Например, уменьшается спрос на данный тип жилья, ухудшается техническое состояние дома, падает престижность района. Словом, в залоговую стоимость квартиры включен самый пессимистичный сценарий, а значит, с большой долей вероятности она окажется гораздо ниже рыночной.

Иногда в отчете оценщика содержится еще и так называемая ликвидационная стоимость. На нее банк будет ориентироваться при реализации объекта в кратчайшие сроки, например, после признания заемщика банкротом.

Коварный «нестандарт»

Пожалуй, наиболее сильное расхождение залоговой оценки недвижимости и цены сделки происходит, когда речь идет о нетиповом объекте. Например, о просторной квартире класса «люкс» или, наоборот, о компактном «неликвиде» в старом фонде. Для банковских служащих такие разные объекты схожи в одном: в случае несостоятельности заемщика продавать их придется достаточно долго, а это невыгодно. Единственный способ ускорить продажу — экспонировать квартиру по самой низкой цене.

Не жалуют банкиры и перепланировки, особенно те, что проведены без законной легализации. Эксклюзивные элементы отделки тоже не должны вводить покупателя в заблуждение: на результат оценки такая красота влияет крайне незначительно.

Список оценщиков

Учитывая всю важность документа об оценке недвижимости, к выбору оценочной организации следует подходить тщательно. В каждом банке имеется список аккредитованных компаний — к ним лучше и обращаться. Конечно, банк не вправе отказываться от отчета другого оценщика, обладающего полномочиями, но может заказать экспертизу этого документа у своего партнера. Процесс занимает некоторое время, а расходы по нему зачастую ложатся на плечи покупателя.

Как бы то ни было, итогом оценки является отчет — подробный документ объемом не менее 50 страниц. К нему предъявляется целый ряд законодательных требований, главное из которых — не допускать неоднозначного толкования и не вводить в заблуждение. Кроме того, отчет должен содержать все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения экспертизы.

Словом, оценка залоговой недвижимости весьма специфична, и потенциальному заемщику следует заранее знать все тонкости процесса перед тем, как обращаться в банк за кредитом под залог квартиры.