Как продать неликвидный объект
28 Февраля 2015 г.

Как продать неликвидный объект

Неликвидные объекты на рынке недвижимости — не редкость. К ним относят квартиры, которые по тем или иным причинам отпугивают большинство покупателей. Для продавца «неликвид» — это настоящая головная боль, но, как показывает практика, даже такое жилье при определенных условиях находит своего покупателя.

 

Что такое «неликвид»

 

К неликвидным относят квартиры, которые отличаются низкими потребительскими характеристиками, и период экспозиции которых значительно превышает средние рыночные показатели. По полгода могут «висеть» и качественные объекты, но для них причиной отсутствия спроса становятся завышенные ожидания продавцов (высокая цена, неадекватные условия продажи и пр.).

В начале 90-х годов самыми страшными недостатками квартир считались отсутствие балкона /лоджии и расположение на крайних этажах. Это неудивительно, ведь любовь россиян к балконам не знала границ: здесь хранили лыжи и велосипеды, коробки и сумки, старую мебель и другие ненужные вещи, которые жалко выбросить. Первый этаж отпугивал непосредственной близостью к подвальным помещениям и необходимостью ставить на окна решетки, а последний — возможными протечками крыши и плохой теплоизоляцией.

Спустя двадцать с лишним лет список минусов пополнился и другими показателями, влияющими на привлекательность квадратных метров.

Неудачное расположение — худший из возможных недостатков. Его нельзя исправить, а между тем, покупатели, выбирая квартиру, ориентируются именно на ближайшее окружение дома, уровень развития инфраструктуры и благоустроенность района в целом. Мало кому захочется жить в шумных, экологически неблагоприятных, отдаленных от метро, опасных или некрасивых кварталах. А вот удаленность от промзон и действующих предприятий, привлекательная архитектура и окружающий ландшафт сыграют на руку любому продавцу. 

Следующий фактор, с которым придется мириться, это неудачная планировка. Больше всего покупатели не любят тесные кухни и прихожие, низкие потолки и смежные комнаты, длинные коридоры и вытянутые комнаты-пеналы с выходом окон на одну сторону. 

О «плохой» этажности уже было сказано, но сегодня к неудачным относят и второй этаж над козырьком подъезда или работающим заведением: ночным клубом, магазином, рестораном, кафе. А к последнему этажу отношение постепенно меняется: в некоторых современных жилых комплексах выше всех размещаются самые дорогие апартаменты, отличающиеся просторными комнатами, нестандартными планировками и прекрасным видом из окна.

К слову, то, что хозяин видит из окна, становится для него не менее важным, чем то, где он живет. Поэтому вид на глухую стену соседнего дома, нежилые помещения, промышленное предприятие, кладбище или оживленную магистраль может значительно сократить шансы продавца реализовать объект быстро и дорого.

Если говорить о состоянии самой квартиры, то понятно, что опрятная жилплощадь с аккуратно сделанным ремонтом вызывает стабильный интерес. По словам риэлторов, даже «голые», но подготовленные к чистовой отделке стены найдут своего покупателя. А вот явные следы затопления, пожара или иного разрушительного воздействия, да и просто «убитое» состояние резко снизит ликвидность жилья.

Юридические «пороки» тоже могут отпугнуть покупателей. Среди них: прописанные на жилплощади третьи лица, наличие судебных претензий, отсутствие согласия между собственниками в случае разделения квартиры на доли. Покупателям точно не захочется иметь дело с незаконными перепланировками и с финансовым обременением в виде задолженности по квартплате, коммунальным услугам, налогам и пр.

Наконец, новым недостатком, который не учитывался прежде, может стать кадастровая стоимость жилья. С начала 2015 года именно от ее размера рассчитывается налог на недвижимое имущество. В некоторых случаях увеличение налоговой нагрузки может стать настолько существенным, что многие покупатели откажутся от приобретения подобных объектов.

Как показывает практика, одного-двух параметров бывает достаточно, чтобы квартира перешла в разряд невостребованных. Но чаще всего «неликвид» обладает целым «букетом» характеристик, отпугивающих покупателей. При этом сами собственники, выставляя жилье на продажу, бывают крайне необъективны в оценке его стоимости, чем еще больше уменьшают вероятность быстрой сделки.

 

Ценовая неопределенность

 

Ярлык «неликвид» - это еще не приговор, и любую проблемную квартиру, какими бы низкими свойствами она ни отличалась, можно реализовать. Главное — определиться с адекватной ценой, но самостоятельно сделать это бывает очень сложно.

Разницу в цене между «хорошим» объектом и «плохим» точно назвать нельзя, и каждый случай, действительно, индивидуален. Например, квартира на первом этаже в ветхой «хрущевке» может стоить на 20% дешевле аналогичной, но этажом выше. Если же в доме проведен капитальный ремонт, то разница может упасть до 10%, поскольку в этом случае жители первых этажей уже не будут страдать от запахов из подвала, присутствия насекомых и прочих неприятных «сюрпризов». 

Чтобы повысить шансы на быструю реализацию своего объекта, лучше обратиться к опытному оценщику. Профессионал, за плечами которого сотни удачных сделок, поможет определить цену, максимально близкую к рыночной с учетом всех понижающих коэффициентов.

 

Мастерство продаж

 

Продавец, который не хочет снижать ценовую планку, может пойти другим путем, а именно ликвидировать недостатки. Речь идет, прежде всего, о характеристиках самой квартиры, поскольку устранить недочеты подъезда, дома или района вряд ли возможно.

Так, «убитое» жилье можно привести в более-менее аккуратный вид: убрать потрепанные обои, вынести старую мебель, подготовить стены и потолок для чистовой отделки. Любую перепланировку, на которую нет разрешений, лучше заранее узаконить, а если владельцем является несовершеннолетний - заручиться одобрением органов опеки. 

Часто продаваемый объект имеет большую задолженность по квартплате. При этом владелец может подготовить все неоплаченные счета и, договорившись с покупателем, заложить их сумму в стоимость продажи. Но от юридических «пороков» уже не отвертеться, и лишь большой дисконт будет способствовать сделке.

Правда, иногда недостаток может превратиться если не в достоинство, то в нейтральное свойство, на которое покупатель даже не обратит внимание.

К примеру, «неликвидом» принято считать так называемые бывшие дворницкие. Это маленькие квартиры на первых этажах старых домов, оборудованные отдельным входом. Зачастую в них отсутствуют ванные комнаты, а самостоятельная установка ванны или душевой кабины бывает технически неосуществима или настолько дорога, что покупка с последующим ремонтом становится нерентабельной.

Определенный спрос на подобное жилье наблюдается со стороны представителей малого бизнеса. Их привлекает отсутствие необходимости делать отдельный вход, как того требует российское законодательство. Впрочем, в последнее время местные власти неохотно дают разрешение на перевод помещений из жилого фонда в нежилой, и добиться своего бывает невозможно даже в судебном порядке.

Квартиры на первых этажах привлекают также людей пожилого возраста и инвалидов. Даже в домах, оборудованных лифтом, они предпочитают селиться на нижних этажах, потому что нет никакой гарантии, что лифтовое оборудование не выйдет из строя.

Словом, продать «неликвид» можно, но по цене, адекватной рыночным реалиям. И если у владельца нет другого выбора, кроме как реализовать объект наилучшим образом, то у покупателя такой выбор есть. Он может вдумчиво и тщательно выбирать себе жилье, особенно сейчас, когда на дворе кризис, а вторичный рынок переполнен предложениями.