Топ-5 популярных квартирных афер
6 Февраля 2015 г.

Топ-5 популярных квартирных афер

 

Рынок недвижимости считается безграничным полем для афер и махинаций. И если в спокойные периоды россияне держат ухо востро, в разгар кризиса, на волне панических настроений, многие теряют бдительность. Мошенники тоже не дремлют и разрабатывают все более изощренные приемы. Наряду с ними можно выделить самые распространенные сценарии для обмана как покупателей, так и продавцов. 

1. Поддельные документы

Пожалуй, самой распространенной схемой мошенничества по-прежнему является продажа недвижимости по поддельным документам. С ростом сознательности и юридической подкованности покупателей аферисты меньше всего рассчитывают на их наивность и удачу, поэтому в дело идут даже поддельные паспорта.

За много лет технология подделки документов достигла такого уровня, что отличить фальшивку от оригинала практически невозможно. Поэтому покупателям рекомендуется идентифицировать личность продавца не только «по бумаге», но и с помощью сарафанного радио, обращаясь к соседям.

Иногда злоумышленники разыгрывают настоящее представление, привлекая к роли собственника подставное лицо. При этом документы на недвижимость остаются подлинными, а «продавец» похож внешне на хозяина. Впоследствии, после заключения сделки, настоящий владелец обращается в суд, договор расторгается, а горе-покупатель лишается приобретенных квадратных метров и денежных средств. Иногда аферисты и хозяева работают в сговоре, и доказать факт их злого умысла непросто.

2. Квартира «за миллион»

Согласно российскому законодательству, если владелец продает квартиру, которая находится у него в собственности менее трех лет, он должен заплатить в государственную казну 13% от стоимости сделки. Продавцы, естественно, не желают терять часть прибыли и предпочитают указывать в договоре неполную стоимость жилья. Сегодня максимальная сумма, которая не облагается налогом, составляет один миллион рублей, ее чаще всего и пытаются прописать в документах.

Однако, соглашаясь на подобные условия, покупатель рискует столкнуться с целым рядом проблем. Так, если сделка будет расторгнута или признана недействительной, ему возвращается именно та сумма, которая указана в договоре. Чтобы минимизировать риски, риэлторы предлагают различные правомерные схемы, как оформить передачу остатка. Один из них — оформить от имени продавца расписку о получении суммы денег сверх «миллиона».

3. Авансовые платежи 

В данном случае на продажу чаще всего выставляется привлекательный вариант по заниженной стоимости. Аферисты берут с покупателя аванс, якобы закрепляя за ним преимущественное право приобретения, после чего бесследно исчезают. Зачастую жертвами таких махинаций становятся сразу несколько человек. 

Пострадать может и сам владелец жилья из-за того, что между понятиями «аванс» и «задаток» есть тонкая грань. Так, если в первом случае при расторжении сделки по вине продавца покупателю возвращается выплаченная им сумма, то во втором случае компенсация идет уже в двойном размере. После перевода денег покупателю-аферисту остается лишь заставить собственника нарушить условия договора. Например, неожиданно может появиться новый претендент, который предложит хозяину квартиры более выгодные условия.

4. Недееспособный владелец

Очередной распространенный вид махинаций с недвижимостью — психически нездоровый продавец. При оспаривании сделки в суде на основании того, что собственник не отдавал отчет в своих действиях, квартира возвращается продавцу, а денежные средства — покупателю. Формально все выглядит просто, но в действительности цепочка продавец-покупатель иногда имеет несколько «звеньев», то есть квартиру определенное количество раз продают подставным лицам, после чего находят жертву. Суд возвращает квартиру первому участнику цепочки, то есть психически нездоровому человеку, а деньги можно требовать только с последнего.

Единственный способ оградить себя от подобных неприятностей - потребовать справки, подтверждающие, что все участники сделки не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.

5. Сомнительная рента

Еще одна ситуация, когда собственник жилья может остаться у разбитого корыта — это договор пожизненной ренты с иждивением. Согласно его условиям, человек передает свою недвижимость физическому или юридическому лицу и при этом до конца жизни ему будет выплачиваться пособие и предоставляться необходимый уход. Рента бывает безвозмездной и возмездной. В первом случае новый собственник регулярно вносит платежи и выполняет другие условия договора, будь то уход, медицинская помощь, содержание квартиры или покупка продуктов. Во втором случае в обязанности плательщика также входит разовый платеж за право владеть недвижимостью в будущем. 

Увы, новые собственники жилья не всегда имеют добрые помыслы. К тому же, обмануть прежнего владельца не составляет особого труда, ведь зачастую ими являются социально незащищенные граждане: пожилые люди, инвалиды.

Впрочем, и сам плательщик может столкнуться с обманом. Судебной практике известны случаи, когда получатель ренты обращается в суд с тем, чтобы доказать, что вторая сторона не оказывает должного ухода и нарушает условия договора. Либо спустя несколько лет он оформляет завещание на третье лицо и делает его своим наследником. Решение суда в таких случаях предсказать сложно, а сам процесс занимает немало времени, сил и денежных средств.

Одним словом, главным оружием покупателя недвижимости является его юридическая грамотность и осведомленность. Если самостоятельно разобраться в нюансах договора тяжело, лучше обратиться за помощью к специалистам. Ситуации бывают разные, и даже «чистая» на первый взгляд сделка может повлечь нежелательные последствия.