Подводные камни свободной планировки

05.04.2018

Квартиры со свободной планировкой вышли на петербургский рынок недвижимости более десяти лет назад. Тогда многие покупатели, вдохновленные западным стилем жизни, стали отдавать предпочтение именно такому варианту жилья. С одной стороны, их привлекала возможность организовать пространство «под себя», с другой стороны, возникало ощущение уникальности и престижа.

Впрочем, массовым явлением квартиры с открытой планировкой так и не стали. При всей кажущейся свободе в воплощении смелых дизайнерских идей данный тип жилья может поставить своих владельцев в весьма жесткие рамки.

Иллюзия выбора

Квартиры со свободной планировкой отличаются тем, что в них полностью или частично отсутствуют внутренние перегородки. То есть, приобретая в собственность такую недвижимость, покупатель по сути получает большую студию, без ремонта и отделки, но с проведенными коммуникациями, намеченными зонами кухни и санузла. Что делать  дальше — решать счастливому обладателю: можно разделить площадь на несколько комнат или, наоборот, оставить в первозданном виде.

Однако нужно четко понимать, что не все новаторские решения могут быть воплощены в жизнь в силу целого ряда законодательных ограничений. Так, закон запрещает менять расположение ванной и туалета, переносить кухню, сносить вентиляционные блоки, проводить отопление к балкону, объединять его с жилым пространством и многое другое. Юридически квартиры со свободной планировкой являются не чем иным, как «недостроем», и отношение законодателей к такому виду жилья соответствующее.

Анализ рынка

На сегодняшний день варианты с открытой планировкой составляют около 10% всех предложений на первичном рынке, и большая их часть сконцентрирована в сегменте элитной недвижимости и домов бизнес-класса. В самых доступных новостройках подобного жилья практически нет — несмотря на мечту большинства обывателей сделать квартиру особенной, многим это удовольствие не по карману.

По самым скромным подсчетам обустройство квартиры со свободной планировкой обойдется новоселу примерно в 50 000 рублей за один квадратный метр. Иногда дизайн-проект, согласования в инстанциях, строительные материалы и последующий ремонт дают в сумме столько же, сколько стоит купленная площадь. Позволить себе это могут только состоятельные владельцы, которые не ограничены в средствах.

Немаловажным фактором является и длительность процесса. Все работы, начиная от проектирования и заканчивая долгожданным заселением, займут в среднем около трех-четырех месяцев, а в особо сложных случаях — до года. 

Двойное оформление

Покупателю жилья со свободной планировкой необходимо сразу подготовиться к тому, что все документы на приобретаемую недвижимость придется оформлять дважды. Дело в том, что в России жилье без выделения покомнатного пространства почти гарантированно не пройдет экспертизу. Поэтому зачастую проекты квартир со свободной планировкой все же «имеют» отдельные комнаты. В сущности, деление пространства есть лишь на бумаге, однако оно же фиксируется и в техническом паспорте.

После ввода дома в эксплуатацию новосел получает в БТИ техпаспорт на квартиру. Только при его наличии можно осуществлять дальнейшую перепланировку, иначе не исключено, что возникнут сложности с регистрацией права собственности. 

Далее, чтобы получить «зеленый свет» на проведение запланированных работ, необходимо обратиться в районный многофункциональный центр (МФЦ), где обязательно потребуют проект перепланировки и копию свидетельства о регистрации права собственности. Процесс согласования может занять до 45 дней.

Наконец, когда работы по перепланировке окончены, квартира проходит проверку сотрудником БТИ, который фиксирует все внесенные изменения. Документы снова направляются в МФЦ, и уже межведомственная комиссия при администрации района решает вопрос о легализации сделанной перепланировки. Только после всех этих процедур и хождений по инстанциям можно получить новый технический паспорт.

Чтобы спастись от бумажной волокиты, некоторые покупатели вообще не подают документы на проведение работ. В случае необходимости все сделанные изменения можно согласовать задним числом в судебном порядке. Но и здесь нельзя быть уверенным в положительном решении вопроса, поскольку суд может посчитать, что собственник изначально не планировал обращаться за утверждением перепланировки.

Возможные варианты

Избежать ненужных затрат времени и денежных средств возможно. Так, на ранних стадиях строительства объекта, когда только вырыт котлован, будущий собственник может заказать у застройщика планировку квартиры под себя. Кроме того, если дом еще не принят Государственной комиссией, то есть шанс договориться с авторами проекта внести  изменения в планировочное решение строящегося здания.

В любом случае, решение всегда остается за покупателем, и кто-то остановит свой выбор на типовом жилье без лишних хлопот, а другой потратит время и деньги, но получит в итоге квартиру своей мечты.